《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》:物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第五章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)

　　預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，作出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運(yùn)營(yíng)收益的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出。

　　預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。

　　(一)年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

　　年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。在物業(yè)收支報(bào)告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個(gè)月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個(gè)固定的數(shù)值，由于物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中有關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用的變化，也會(huì)令業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運(yùn)營(yíng)收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財(cái)務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)和控制物業(yè)的收入與支出。

　　預(yù)算不僅能令物業(yè)各項(xiàng)收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時(shí)間。能源費(fèi)用支出隨季節(jié)變動(dòng)，也就是說在一年中每個(gè)月份的燃料、煤氣和電力費(fèi)用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場(chǎng)推廣工作集中的月份，該項(xiàng)費(fèi)用支出就很大。一個(gè)新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場(chǎng)宣傳費(fèi)用，這些費(fèi)用可在每個(gè)月中平均分?jǐn)?，以示在整個(gè)年度均要開展大量的廣告宣傳工作。

　　預(yù)算中要為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會(huì)使供暖的強(qiáng)度加大、時(shí)間延長(zhǎng)，而對(duì)燃料需求的增加往往會(huì)導(dǎo)致燃料價(jià)格上漲，從而會(huì)進(jìn)一步增加燃料費(fèi)用支出的負(fù)擔(dān)，從而使物業(yè)的燃料費(fèi)預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費(fèi)用增長(zhǎng)，如掃雪費(fèi)用增加，也會(huì)影響到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益。當(dāng)這些額外費(fèi)用支出與預(yù)算中預(yù)計(jì)的相關(guān)費(fèi)用支出不相匹配時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)就要對(duì)其他預(yù)期的費(fèi)用支出進(jìn)行分析，看是否可以從其他預(yù)算費(fèi)用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費(fèi)用支出的部分或全部，否則就要?jiǎng)佑脺?zhǔn)備金。

　　為了編制年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對(duì)以前若干年的物業(yè)收支狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析，對(duì)于在來年可能要出現(xiàn)的情況(如由于大規(guī)模裝修改造，臨時(shí)降低了入住率)，要予以認(rèn)真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。

　　年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個(gè)分析物業(yè)過去的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)和根據(jù)對(duì)來年的有關(guān)估計(jì)對(duì)個(gè)別的預(yù)算項(xiàng)目作出適當(dāng)調(diào)整的機(jī)會(huì)。通過分析預(yù)算中的每一個(gè)收支項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對(duì)各項(xiàng)預(yù)計(jì)的收入和費(fèi)用項(xiàng)目對(duì)物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實(shí)施有效的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達(dá)成共識(shí)，以避免雙方在預(yù)算實(shí)施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費(fèi)用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運(yùn)營(yíng)報(bào)告時(shí)，在預(yù)算中就要按月安排各項(xiàng)收支計(jì)劃，這就涉及到如何將年度預(yù)算收支在各個(gè)月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費(fèi)用支出在每個(gè)月之間變化不大，則可以分成十二等份;有些季節(jié)性發(fā)生的費(fèi)用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費(fèi)用的分配達(dá)成共識(shí)。

　　年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實(shí)際的運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用支出，可能會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補(bǔ)這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)隨著時(shí)間的進(jìn)展準(zhǔn)備季度預(yù)算，并從中反映出對(duì)原年度預(yù)算中某些初始估計(jì)的調(diào)整過程。季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準(zhǔn)確，因?yàn)轭A(yù)測(cè)的內(nèi)容從時(shí)間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個(gè)季節(jié)的時(shí)間長(zhǎng)度，所以對(duì)季節(jié)性收支的估計(jì)就會(huì)更加準(zhǔn)確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)還會(huì)進(jìn)一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實(shí)際、更具操作性。

　　(二)資本支出預(yù)算

　　物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時(shí)間間隔比較長(zhǎng)，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個(gè)穩(wěn)定的來源，且不對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營(yíng)過程中逐漸積累這項(xiàng)資金。

　　建立準(zhǔn)備金基金，是為物業(yè)資本支出準(zhǔn)備資金的慣例做法。資本支出預(yù)算的目的，就是要對(duì)每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存入多少資金作出科學(xué)合理的估計(jì)。從原則上來說，物業(yè)管理企業(yè)將未來大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數(shù)，就可得到每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存入資金的數(shù)量。然而，基金通常是在數(shù)年的時(shí)間內(nèi)逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對(duì)基金支付能力的影響。如果所積累的準(zhǔn)備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預(yù)計(jì)的準(zhǔn)備金基金總量將不足以支付未來實(shí)際的大修或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價(jià)格的上漲幅度，可能還會(huì)高于通貨膨脹率，所以每月向準(zhǔn)備金基金投放的資金數(shù)量應(yīng)適當(dāng)增加，以使該基金的余額與未來的實(shí)際需要額相匹配。

　　(三)長(zhǎng)期預(yù)算

　　使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個(gè)長(zhǎng)期預(yù)算，以說明未來5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)(物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi))，物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入與費(fèi)用的關(guān)系。由于對(duì)未來若干年所進(jìn)行的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)，很難像對(duì)一年后的短期預(yù)測(cè)那樣準(zhǔn)確，這種長(zhǎng)期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確程度低于年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算。

　　長(zhǎng)期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化;它可以闡明業(yè)主整個(gè)物業(yè)投資計(jì)劃中預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)收益、市場(chǎng)策略和預(yù)計(jì)的可能市場(chǎng)變化。長(zhǎng)期預(yù)算表明預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用支出和準(zhǔn)備金基金的來源。對(duì)于大型的長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，由于財(cái)務(wù)安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。

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