2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》:物業(yè)租賃的分類

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第六章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)租賃的分類

　　依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作如下分類：

　　(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分

　　按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱私房租賃)。

　　1.公房租賃

　　公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的方式，由被授權(quán)的單位具體管理，按照我國(guó)的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位即國(guó)有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》。

　　2.私房租賃

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權(quán)人，既包括居民個(gè)人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為。

　　(二)按房屋租賃期限劃分

　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。

　　(1)定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個(gè)星期，也可以是若干年。當(dāng)期限屆滿，租約自動(dòng)失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。因?yàn)楣潭ㄆ谙拮赓U有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　　(2)自動(dòng)延期租賃。自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)。租約中止的提前時(shí)間可以是一個(gè)月到六個(gè)月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動(dòng)延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時(shí)以相似的租賃條件自動(dòng)延續(xù)時(shí)，協(xié)議就達(dá)成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實(shí)際上租金的繳納周期就自動(dòng)延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進(jìn)行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動(dòng)延期的延長(zhǎng)期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動(dòng)延續(xù)等。

　　(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。

　　當(dāng)然，還可以按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃;長(zhǎng)期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。

　　(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　　(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。

　　(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。

　　因?yàn)槌凶鈫卧獌?nèi)部的水電氣熱等資源使用費(fèi)屬于難以控制的變動(dòng)費(fèi)用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負(fù)責(zé)支付此費(fèi)用。習(xí)慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。

　　(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時(shí)，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。大型購(gòu)物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購(gòu)物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購(gòu)物中心或超市時(shí)，就會(huì)進(jìn)人租戶的商鋪購(gòu)物，這就構(gòu)成了一個(gè)雙贏的局面。百分比租金通常按年度計(jì)算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。

　　當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對(duì)承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個(gè)租期內(nèi)最低的租戶營(yíng)業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時(shí)，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時(shí)，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。

　　(四)其他劃分方式

　　還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。

　　也可以按照承租人的性質(zhì)，可分為國(guó)內(nèi)租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國(guó)人、外國(guó)機(jī)構(gòu)和港澳臺(tái)同胞及華僑在大陸設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)、租賃用房。

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