2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:成本的日常管理

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　　成本的日常管理

　　(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制

　　任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。與物業(yè)的生命周期相適應(yīng)，物業(yè)管理也具有周期性，即它會(huì)經(jīng)歷從起步、成長(zhǎng)、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。

　　在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開(kāi)支的重點(diǎn)不同。一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必然較大;在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少;而在“衰退”期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開(kāi)支會(huì)逐步增大。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點(diǎn)，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理成本的控制有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制

　　物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)可以采用費(fèi)用手冊(cè)形式，對(duì)成本實(shí)行總額控制。具體而言，就是根據(jù)成本預(yù)算，為各責(zé)任中心設(shè)立記載成本指標(biāo)的費(fèi)用手冊(cè)，每發(fā)生一筆費(fèi)用，就根據(jù)有關(guān)憑證核減相應(yīng)指標(biāo)，并隨時(shí)結(jié)出指標(biāo)結(jié)存額。這一憑證控制方法能使責(zé)任部門(mén)隨時(shí)了解各項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)額及指標(biāo)余額，如發(fā)現(xiàn)支出過(guò)多，可及時(shí)查明原因，采取措施節(jié)約開(kāi)支。

　　(三)建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷(xiāo)審批制度

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支的特點(diǎn)，制訂自身的開(kāi)支審批制度，明確各項(xiàng)費(fèi)用的審批部門(mén)和各部門(mén)的審批權(quán)限。正常的成本開(kāi)支，由責(zé)任部門(mén)歸口審批，而重大的支出和預(yù)算外支出則由公司最高管理層直至業(yè)主大會(huì)審批。

　　對(duì)于每一筆費(fèi)用的報(bào)銷(xiāo)，都應(yīng)通過(guò)審核原始憑證進(jìn)行控制。一般而言，審核的重點(diǎn)為憑證的真實(shí)性、合理性以及完整性(如有無(wú)預(yù)算指標(biāo)、手續(xù)是否齊全)等。經(jīng)審核確認(rèn)無(wú)誤后，方能予以報(bào)銷(xiāo);手續(xù)不全的要求補(bǔ)辦手續(xù);違反制度規(guī)定的不予報(bào)銷(xiāo)。

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