物業(yè)管理師經(jīng)營管理講義:物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

　　物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容

　　物業(yè)服務合同應當具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)基本情況

　　物業(yè)基本情況中，要描述物業(yè)類型、位置、面積等情況，界定物業(yè)管理區(qū)域。

　　2.委托服務事項

　　委托服務事項即物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務的具體內(nèi)容。主要包括：

　　(1)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結構、樓梯間、走廊通道、門廳等。

　　(2)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等。

　　(3)市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場等。

　　(4)公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

　　(5)附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。

　　(6)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。

　　(7)交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。通常情況下，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。

　　(8)維護公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

　　(9)物業(yè)裝飾裝修管理服務，包括房屋裝修的安全、垃圾處理等管理工作。

　　(10)專項維修基金的代管服務。

　　(11)物業(yè)檔案資料的管理。包括與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

　　(12)其他委托事項。

　　3.雙方的權利義務

　　合同雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務約定的越明晰，合同的履行就越簡單，發(fā)生糾紛的概率也要小很多。

　　4.物業(yè)服務要求和標準

　　服務質量是對物業(yè)管理企業(yè)提供的服務在質量上的具體要求。目前國家正在推行物業(yè)管理服務標準，當事人可以參照服務標準來約定服務質量，根據(jù)服務質量來約定相應的服務費用。

　　5.物業(yè)服務費用和維修費用

　　服務費用是業(yè)主為獲取物業(yè)管理企業(yè)提供的服務而支付的費用，包括管理、房屋設備運行;保安、日常維修以及提供物業(yè)服務的其他公共性服務收費。支付物業(yè)服務費用是業(yè)主的主要義務。當事人應當在合同中明確約定物業(yè)服務費用的收費項目、收費標準。物業(yè)服務費的收取方式，有包干制和酬金制兩種形式。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務費由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔。

　　6.專項維修基金的管理和使用

　　目前，專項維修基金主要是針對住宅物業(yè)而言的。專項維修基金對于保證物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，對于物業(yè)的保值增值，具有非常重要的意義。對于一個物業(yè)管理區(qū)域而言，專項維修基金總量是一個不小的金額。從產(chǎn)權上講，專項維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，在實踐上，專項維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管。為了發(fā)揮維修基金的作用，需要當事人在國家規(guī)定的基礎上，對專項維修基金的管理和使用規(guī)則、程序等作出具體約定。

　　7.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務活動的前提條件。當事人需按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在合同中對物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權等相關問題予以細化。

　　8.物業(yè)經(jīng)營管理

　　對于經(jīng)營性物業(yè)，以及居住物業(yè)中的經(jīng)營性房屋或設施，如商業(yè)鋪面、停車場等，合同雙方要明確委托服務的績效考核標準、收費標準等。

　　9.委托服務期限

　　物業(yè)服務合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

　　10.違約責任

　　違約責任是指物業(yè)服務合同當事人一方或者雙方不履行合同，依照法律的規(guī)定或者當事人的約定應當承擔的法律責任。違約責任是促使當事人履行合同義務，使守約人免受或少受損失的法律措施，也是保證物業(yè)服務合同履行的主要條款，對當事人的利益關系重大，應當予以明確。

　　合同法及其他相關法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較詳細，但是法律的規(guī)定比較原則，難以面面俱到;物業(yè)服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，當事人應當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　此外，物業(yè)服務合同一般還應載明雙方當事人的基本情況、物業(yè)管理區(qū)域的范圍、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當事人約定的其他事項等內(nèi)容。

　　前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容與物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容類似，包括物業(yè)基本情況描述與物業(yè)服務范圍界定、服務內(nèi)容與質量、服務費用及其計費方式、物業(yè)經(jīng)營與管理、物業(yè)的承接驗收、物業(yè)使用與維護、專項維修資金、違約責任和其他事項。

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