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2014年土地估價(jià)理論與方法選擇題4

更新時(shí)間:2014-10-15 22:51:31 來源:|0 瀏覽0收藏0

  1.下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是( )。

  A.當(dāng)采用市場比較法評估時(shí),選擇的比較案例應(yīng)為3年內(nèi)成交的交易

  實(shí)例

  B.當(dāng)采用成本逼近法評估宗地價(jià)格時(shí),計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分

  宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度

  C收益還原法中估價(jià)對象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際經(jīng)營的財(cái)務(wù)報(bào)

  表分析獲得

  D.剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場比較法、收益還

  原法進(jìn)行測算

  答案:C

  解析:客觀的財(cái)務(wù)報(bào)表是企業(yè)經(jīng)營狀況的基本反映,但是由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會(huì)受到經(jīng)營管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然因素的影響,造成企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力,因此在利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營收益分析時(shí),應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,調(diào)整為正常經(jīng)營管理水平下的客觀收益;其次還可以根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目,按照其生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)項(xiàng)目及其相應(yīng)的市場價(jià)格,分析計(jì)算其客觀總收益。

  2.受理估價(jià)委托時(shí)應(yīng)明確估價(jià)基本事項(xiàng),其中不包括( )。

  A.明確估價(jià)目的

  B.明確估價(jià)對象

  C.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  D.明確估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額

  答案: D

  解析:估價(jià)收費(fèi)具體數(shù)額不能在受理估價(jià)委托時(shí)明確。

  3.某房地產(chǎn)開發(fā)商取得一宗商業(yè)用地法定最高年限土地使用權(quán),預(yù)計(jì)2年完成開發(fā)建設(shè),經(jīng)調(diào)查測算,項(xiàng)目建成后的商場房地年凈收益可達(dá)到400萬元,綜合還原率為7%,則開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為( )萬元。

  A.5333

  B.5277

  C.4804

  D.4754

  答案:B

  解析:商業(yè)用地最高年限為40年,2年完工,剩余38年。

  400÷7%×(1-1/(1+7%)38)=5277萬元。

  4.某城市寫字樓用地的評估中,應(yīng)選取同時(shí)期的( )對比較案例估價(jià)期日進(jìn)行修正。

  A全國綜合地價(jià)指數(shù)

  B該市綜合地價(jià)指數(shù)

  C全國寫字樓地價(jià)指數(shù)

  D該市寫字樓地價(jià)指數(shù)

  答案: D

  解析:市場法可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去,所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。應(yīng)盡量選取同類的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正。

  5.采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地價(jià)格時(shí),需要通過各方面的比較將對應(yīng)用途和級別的基準(zhǔn)地價(jià)修正為估價(jià)對象宗地價(jià)格,在比較修正的因素中不包括對( )的修正。

  A.建筑物成新狀況

  B.土地開發(fā)程度

  C.土地使用權(quán)年限

  D.容積率

  答案:A

  解析:基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法比較修正的因素有年期修正、容積率修正、開發(fā)程度修正等。

  6.下列城市規(guī)劃因素中對地價(jià)影響最大的因素是( )。

  A.面積、形狀、土地使用年限

  B.防洪堤、供電容量、消防站

  C.綠化、游憩設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量

  D.用途、容積率、建筑密度

  答案:D

  解析:土地用途、容積率、建筑密度的影響最大,用途的改變直接影響著地價(jià),容積率、建筑密度決定了樓面面積的多少。

  7.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為90萬元,其中土地價(jià)值20萬元,通過抵押獲得貸款60萬元。若投?;馂?zāi)險(xiǎn),其投保價(jià)值最高為( )萬元。

  A.30

  B.60

  C.70

  D.90

  答案:C

  解析:總價(jià)值90萬元,土地價(jià)值20萬元,房產(chǎn)價(jià)值70萬元,火災(zāi)險(xiǎn)投保為房產(chǎn)價(jià)值,因此最高70萬元。

  8.依據(jù)交通原則建立起來的中心地體系,上級中心地可以支配下級中心地 ( )的商服活動(dòng)。

  A.全部

  B.1/2

  C.I/3

  D.1/6

  答案:B

  解析:依K=4的原則形成的交通系統(tǒng),高一級中心地除包括自身處的一個(gè)完整的次一級中心的市場區(qū)外,還包括相鄰6個(gè)次一級中心的市場區(qū)的1/2。

  9.某公司以年租金540元/平方米的價(jià)格租用某商業(yè)不動(dòng)產(chǎn),該不動(dòng)產(chǎn)的剩余土地使用年期為30年,建筑容積率為1,建筑物的成新度為70%。據(jù)調(diào)查,同類建筑物的重置價(jià)格為2000元/平方米,同類商業(yè)房地產(chǎn)的法定最高年期土地出讓價(jià)格為3000元/平方米,土地還原率為8%,建筑物還原率為10%,不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為9%。則該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格為( )元/平方米。

  A.3650

  B.4232

  C.5270

  D.5599

  答案:B

  解析:該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為建筑物價(jià)格+土地價(jià)格

  建筑物價(jià)格=同類建筑物重置價(jià)格×成新度=2000×70%=1400元

  土地價(jià)格:已知同類商業(yè)土地最高年期的出讓價(jià)格為3000元/平方米,則30年的價(jià)格為:

  3000÷(1-(1+8%)40)×(1-(1+8%)30)=2832.2元

  則不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格=1400+2832=4232元

 

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