物業(yè)管理師制度與政策講義:土地使用權(quán)的處理原則
土地使用權(quán)的處理原則
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時(shí),房地產(chǎn)使用的國有土地,包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,一方面會(huì)涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題,另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行炒賣土地的投機(jī)活動(dòng)。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格包含土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格,因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題,《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》,結(jié)合現(xiàn)實(shí)城市房地產(chǎn)的土地情況和實(shí)施管理的可行性,對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則,分別作出規(guī)定。
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
2.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?!币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后,“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?!蓖瑫r(shí),對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?!?/P>
(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)取得人民政府的批準(zhǔn),或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中,人民政府按照國務(wù)院規(guī)定,要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,受讓方應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
2.屬于下列情形之一的,經(jīng)人民政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。
(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目;
(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;
(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;
(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;
(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;
(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;
(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。
按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)繳納的土地收益。
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