物業(yè)管理師制度與政策:商品房銷售合同與銷售方式

　　商品房銷售合同與銷售方式

　　(一)商品房銷售合同

　　1.商品房在銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

　　2.商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

　　(1)當事人名稱或者姓名和住所;

　　(2)商品房基本狀況;

　　(3)商品房的銷售方式;

　　(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(5)交付使用條件及日期;

　　(6)裝飾、設備標準承諾;

　　(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

　　(8)公共配套建筑的產權歸屬;

　　(9)面積差異的處理方式;

　　(10)辦理產權登記有關事宜;

　　(11)解決爭議的方法;

　　(12)違約責任;

　　(13)雙方約定的其他事項。

　　(二)商品房銷售程序與方式

　　1.商品房銷售應當明示的相關文件

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

　　2.預訂商品房應當正確處理預訂費用

　　最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，也作出如下規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”

　　3.商品房銷售價格與計價方式

　　商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，經濟適用住房等國家實行指導價格的商品房，按照有關規(guī)定定價。商品房銷售可以按套或單元計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。為增加透明度，減少面積爭議，許多城市目前要求預售商品房必須采用套內建筑面積計價方式。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

　　4.銷售代理規(guī)則

　　房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

　　受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書，并如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

　　受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

　　5.商品房交付

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。

　　6.協(xié)助購房人辦理產權證書

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

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