物業(yè)管理師經(jīng)營管理:成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格

　　成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格

　　(一)成交價(jià)格

　　成交價(jià)格簡稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易――買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對交易對象和市場的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。

　　理解成交價(jià)格，應(yīng)對其形成機(jī)制，即賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系有所了解：

　　1.賣價(jià)是站在賣者的角度，指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限(最低賣價(jià))，買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售，其心態(tài)是在此最低界限之上，價(jià)格越高越好。

　　2.買價(jià)是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者總想少付一些錢，買者購買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)最高界限(最高買價(jià))，賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高界限他才愿意購買，其心態(tài)是在此最高界限之下，價(jià)格越低越好。

　　3.賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端(但通常不成功)。實(shí)際的成交價(jià)格將落在這一區(qū)間的某一位置，至于是剛好為最低賣價(jià)或最高買價(jià)還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價(jià)能力和技巧，特別是該種物業(yè)市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。在買方市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向最低賣價(jià);在賣方市場下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)。

　　成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，可以將成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響;反之，則為非正常成交價(jià)格。

　　成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價(jià)格。

　　(二)市場價(jià)格

　　市場價(jià)格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

　　(三)理論價(jià)格

　　理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

　　價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面，價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的;另一方面，供給量與需求量又受價(jià)格的影響，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。市場價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長期均衡價(jià)格。市場價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居住收入、物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。因此，在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價(jià)格可能會(huì)較大、較長時(shí)期脫離理論價(jià)格，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。

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