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2015物業(yè)管理師講義:前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

更新時(shí)間:2014-12-31 10:47:25 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》,前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則,相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,希望對各位考生朋友的備考,起到一定作用。

  前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則

  (一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

  招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施,前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

  1.招標(biāo)原則

  (1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。

  (2)不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。

  (3)不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。

  2.招標(biāo)形式

  前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

  (1)公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告,例如在報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告,邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。同時(shí),公開招標(biāo)還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告,以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標(biāo)信息。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告,應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

  (2)邀請招標(biāo)

  邀請招標(biāo)也稱定向招標(biāo),是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目,例如,有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項(xiàng)目、有保密要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。采取邀請招標(biāo)方式的,招標(biāo)人必須向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,投標(biāo)邀請書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告內(nèi)容相同。

  各有優(yōu)缺點(diǎn):公開招標(biāo),可以使投標(biāo)人充分獲得市場競爭的利益,同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競爭,大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象,是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式公開招標(biāo)方式,但缺點(diǎn)是招標(biāo)時(shí)間長,招標(biāo)成本較高。邀請招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn),但這種招標(biāo)方式也有其弊病,那就是再好的篩選,也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè),容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。

  3.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

  無論公開招標(biāo)與邀請招標(biāo),招標(biāo)人可以自行組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng),沒有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的,也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,既不能越權(quán)代理,也不能違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定。

  (二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

  1.招標(biāo)文件的編制

  《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

  (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介:包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

  (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求:包括物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

  (3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求:包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;

  (4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

  (5)招標(biāo)活動(dòng)方案:包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)情況,開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)等;

  (6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

  (7)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

  2.招標(biāo)項(xiàng)目備案

  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

  備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料:

  (1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

  (2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書;

  (3)招標(biāo)文件;

  (4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

  (三)招標(biāo)程序規(guī)則(重點(diǎn))注意數(shù)據(jù)

  《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:

  (1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間,公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止,最短不得少于20日。

  (2)招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件,認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

  (3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況,可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場,并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量,名稱,如有標(biāo)底,不能透露標(biāo)底。

  (4)通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作:

 ?、傩陆ìF(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

 ?、陬A(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

 ?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

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