2014物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù):前期物業(yè)服務(wù)合同

　　前期物業(yè)服務(wù)合同

　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念

　　前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。

　　在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

　　合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對當事****利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個主要部分。

　　(一)合同的當事人

　　物業(yè)服務(wù)合同的當事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。

　　(二)物業(yè)基本情況

　　物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。

　　(三)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

　　服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理;物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理;車輛停放管理;公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理;物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。

　　前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準。

　　(四)服務(wù)費用，

　　服務(wù)費用包括：物業(yè)服務(wù)費用的收取標準、收費約定的方式(包干制或酬金制);物業(yè)服務(wù)費用開支項目;物業(yè)服務(wù)費用的繳納;酬金制條件下，酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。

　　(五)物業(yè)的經(jīng)營與管理

　　物業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法;物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。

　　(六)承接查驗和使用維護

　　承接耷驗和使用維護的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過程中雙方責任義務(wù)的約定。

　　(七)專項維修資金

　　專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。

　　(八)違約責任

　　這部分內(nèi)容主要包括違約責任的約定和處理、免責條款的約定等。

　　(九)其他事項

　　其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。

　　三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

　　(一)物業(yè)的承接驗收

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期物業(yè)服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收內(nèi)容、標準、責任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。

　　(二)物業(yè)服務(wù)的費用

　　前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類多，情況復雜，支付主體及責任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當由建設(shè)單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主;對于由業(yè)主支付的費用部分，則應(yīng)當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止

　　前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。

編輯推薦：

2014物業(yè)管理師《綜合能力》章節(jié)知識點匯總
2014年VIP套餐內(nèi)含考題預測 兩年學習保障
2013年物業(yè)管理師考試合格證書領(lǐng)取匯總
2013年物業(yè)管理師考試合格標準匯總
2014年物業(yè)管理師考試輔導招生簡章