2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理:物業(yè)管理績效評價

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第九章知識點匯總

　　第三節(jié) 物業(yè)管理績效評價

　　一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義

　　(一)績效與物業(yè)管理績效

　　物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。

　　物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。

　　(二)物業(yè)管理績效評價及其意義

　　1.物業(yè)管理績效評價的概念

　　物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)(含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評判活動。

　　2.物業(yè)管理績效評價的特點

　　物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準(zhǔn)確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標(biāo)作為主要評價依據(jù)，

　　二、物業(yè)管理績效評價的類型

　　按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業(yè)管理績效評價的類型有以下幾種：政府評價、社會評價、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價、

　　企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價

　　三、物業(yè)管理績效評價的基本要素

　　物業(yè)管理績效評價有三個基本要素，即：評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法，這是評價活動得以開展的重要條件。

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　　四、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系

　　物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次30項指標(biāo)構(gòu)成。

　　(一)物業(yè)管理績效評價基本指標(biāo)

　　物業(yè)管理績效評價的基本指標(biāo)有八項，其主要內(nèi)容如下：

　　1.財務(wù)效益狀況指標(biāo)：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率

　　(1)凈資產(chǎn)收益率：可以看出企業(yè)獲利能力在同行中所處的地位。

　　(2)總資產(chǎn)報酬率：指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。

　　(3)財務(wù)內(nèi)部收益率

　　2.資產(chǎn)營運狀況指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

　　(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：指標(biāo)越高，周轉(zhuǎn)速度越快，銷售(營業(yè))能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高。

　　(2)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率： 該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。

　　3.償債能力狀況指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)

　　(1)資產(chǎn)負(fù)債率：該指標(biāo)是衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險的重要指標(biāo)，比較保守一般為不高于50%，國

　　際上公認(rèn)60%比較好。

　　(2)利息保障倍數(shù)：指標(biāo)越高，表明企業(yè)的債務(wù)償還越有保證。

　　4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)：營業(yè)增長率、資本積累率

　　(1)營業(yè)增長率：營業(yè)增長率是指企業(yè)本年主營業(yè)務(wù)收入增長額同上年主營業(yè)務(wù)收入總額的比率。

　　(2)資本積累率：它是企業(yè)當(dāng)年所有者權(quán)益總的增長率，反映了企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動水平。

　　(二)物業(yè)管理績效評價修正指標(biāo)

　　物業(yè)管理績效評價的修正指標(biāo)具體由十六項計量指標(biāo)構(gòu)成。其主要內(nèi)容如下：

　　1.財務(wù)效益狀況修正指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費用利潤率

　　(1)主營業(yè)務(wù)利潤率：反映企業(yè)主營業(yè)務(wù)的獲利能力，是評價企業(yè)經(jīng)營效益的指標(biāo)

　　(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)：該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大。真實反映企業(yè)盈余的質(zhì)量。

　　(3)成本費用利潤率：越高，表明企業(yè)為取得一定的收益所付出的代價越小，企業(yè)成本費用控制得越好，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。

　　2.資產(chǎn)營運狀況修正指標(biāo)：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率

　　(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的流動速度，即企業(yè)本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。

　　(2)不良資產(chǎn)比率：該指標(biāo)越小越好，零是最優(yōu)水平。

　　(3)資產(chǎn)損失比率：該指標(biāo)表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀況。

　　3.償債能力狀況修正指標(biāo)：流動比率、速動比率、現(xiàn)金流動負(fù)債比率、長期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營虧損掛賬比率

　　(1)流動比率：率衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力，反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越快，償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)。國際上公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比率為200%，我國較好的比率為150%左右。

　　(2)速動比率：衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)償還流動負(fù)債的能力越強(qiáng)，一般保持在100%的水平比較好，國際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比率為100%，我國目前較好的比率在90%左右。

　　4.發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)：總資產(chǎn)增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率

　　(三)物業(yè)管理績效評價評議指標(biāo)具體內(nèi)容如下：

　　經(jīng)營者基本素質(zhì)、服務(wù)滿意度、基礎(chǔ)管理水平、在崗員工素質(zhì)狀況、服務(wù)硬環(huán)境、發(fā)展創(chuàng)新能力、經(jīng)營發(fā)展策略、綜合社會貢獻(xiàn)

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　　S五、物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)

　　一般地，企業(yè)績效評價標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類。

　　(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

　　定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。

　　定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)值包括8項基本指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。其中：優(yōu)秀值表示行業(yè)的最高水平;良好值表示行業(yè)的較高水平;平均值表示行業(yè)的總體平均水平;較低值表示行業(yè)的較低水平;較差值表示行業(yè)的最低水平。

　　定量評價標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)是對應(yīng)定量指標(biāo)五檔標(biāo)準(zhǔn)值所確定的水平參數(shù)，客觀反映各檔次評價標(biāo)準(zhǔn)值所代表的水平，用來計算指標(biāo)實際值對應(yīng)于五檔標(biāo)準(zhǔn)值的得分，每一檔次的標(biāo)準(zhǔn)值，都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)與之相對應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)用介于0～1之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：

　?、賰?yōu)秀值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為1;

　?、诹己弥导耙陨系臉?biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.8;

　?、燮骄导耙陨系臉?biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.6;

　?、茌^低值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.4;

　　⑤較差值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0.2;

　?、掭^差值以下的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0。

　　(二)定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)

　　定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進(jìn)行定性評價時所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對評議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評定分?jǐn)?shù)。評議參考標(biāo)準(zhǔn)與評議指標(biāo)一一對應(yīng)，將每項評議指標(biāo)分解為具體的內(nèi)容，通過詳細(xì)的文字進(jìn)行描述，規(guī)定每項指標(biāo)各個級別的邊界，指導(dǎo)評議人員正確判斷企業(yè)各項評議指標(biāo)達(dá)到的水平。

　　定性指標(biāo)參考評價標(biāo)準(zhǔn)，包括每項指標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個等級。其中，A表示優(yōu)秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示較低水平，E表示較差水平。

　　S 六、物業(yè)管理績效評價結(jié)果與報告

　　(一)物業(yè)管理績效評價的結(jié)果表達(dá)方式

　　以最終得分和“PR'’(PerformanceRating)加注評價類型及評價級別表示，并據(jù)此編制評價報告。評價結(jié)果類型包括優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五類，每項類型再用“+”號和“一”號進(jìn)一步劃分成不同的級別。比如：“PRA”，“PRB”’，“PRC-，’等。

　　評價結(jié)果五種類型優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的資格界限是：

　　優(yōu)(A)：綜合評價得分達(dá)到85分以上(含85分);

　　良(B)：綜合評價得分達(dá)到70~85分(含70分);

　　中(C)：綜合評價得分達(dá)到50~70分(含50分);

　　低(D)：綜合評價得分在40~50分(含40分);

　　差(E)：綜合評價得分在40分以下。

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