2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:寫(xiě)字樓租賃管理

　　特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第二節(jié) 寫(xiě)字樓租賃管理

　　一、寫(xiě)字樓的租戶(hù)選擇-熟悉

　　(一)租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　(二)所需面積大小

　　常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。

　　1.可能面積的組合

　　2.尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3.尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

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　　二、寫(xiě)字樓租金的確定與調(diào)整-掌握

　　租金常常以：每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶(hù)初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶(hù)的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門(mén)直接收取或由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。

　　(一)計(jì)算可出租或可使用面積

　　在量測(cè)寫(xiě)字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。

　　(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

　　租金一般是指租戶(hù)租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫(xiě)字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況(即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段)。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。

　　在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫(xiě)字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫(xiě)字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。

　　(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫(xiě)字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶(hù)支付、業(yè)主和租戶(hù)分擔(dān)、業(yè)主支付后由租戶(hù)在租約期限內(nèi)按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在市場(chǎng)狀況有利于租戶(hù)而非業(yè)主的情況下，為租戶(hù)提供裝修補(bǔ)貼，常常被業(yè)主或其物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)用來(lái)作為吸引租戶(hù)的手段。

　　不論如何安排裝修費(fèi)用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)保留對(duì)整 棟寫(xiě)字樓建筑進(jìn)行統(tǒng)一裝修或進(jìn)行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶(hù)的人住按劃進(jìn)行。

　　(四)租金的調(diào)整-掌握

　　對(duì)于租期較短的租戶(hù)，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶(hù)需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(hù)(例如3～5年以上)，為保護(hù)業(yè)主和租戶(hù)雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場(chǎng)狀況相符。租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。在下一節(jié)中將對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)分析。

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　　三、寫(xiě)字樓的租約制定-熟悉

　　(一)租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱(chēng)，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租戶(hù)間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見(jiàn)的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣等資源的使用費(fèi)。此外，設(shè)備使用費(fèi)和寫(xiě)字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用，也常常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶(hù)間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規(guī)定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用額，例如每年每平方米40元或每年總計(jì)20萬(wàn)元，而超過(guò)這個(gè)數(shù)額的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用就要由租戶(hù)分擔(dān)。

　　(二)折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予

　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶(hù)提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶(hù)。折讓優(yōu)惠雖然能使租戶(hù)節(jié)省寫(xiě)字樓的租金開(kāi)支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶(hù)一個(gè)免租期、為租戶(hù)從原來(lái)租住的寫(xiě)字樓遷至本寫(xiě)字樓提供一定的資金幫助、替租戶(hù)支付由于提前終止與原租住寫(xiě)字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶?hù)人住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租戶(hù)用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金仍要通過(guò)各種方式歸還業(yè)主。這樣做的一個(gè)好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場(chǎng)所能承受的水平相當(dāng)。

　　另外的折讓優(yōu)惠，可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租戶(hù)預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會(huì)在未來(lái)增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(lái)(一般是租約期滿)能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。除非寫(xiě)字樓市場(chǎng)很不景氣，否則業(yè)主很難接受這一做法，因?yàn)橛袝r(shí)為了滿足當(dāng)前租戶(hù)的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫(xiě)字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租戶(hù)一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租戶(hù)想擴(kuò)大其所承租的寫(xiě)字樓面積，而其原租用的寫(xiě)字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶(hù)在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。有時(shí)租戶(hù)還會(huì)要求在租約中加上原租約條件下續(xù)租的條款。

　　然而，業(yè)主不愿在租約期滿時(shí)賦予租戶(hù)過(guò)多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)方面的原因：首先，期限較長(zhǎng)的租約所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場(chǎng)租金水平的可能變化，盡管有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場(chǎng)租金;另外，在租約期滿時(shí)賦予租戶(hù)一定的權(quán)利，也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶(hù)只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶(hù)就可以提前終止租約。賦予租戶(hù)一定的權(quán)利，在大多數(shù)情況下是業(yè)主不情愿的事，但業(yè)主為了保持物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有時(shí)不得不這樣做。

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