2014物業(yè)管理師知識(shí)點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第十一章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理

　　一、策略與計(jì)劃

　　零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，有多方面的影響因素。其中，正確的經(jīng)營(yíng)管理策略、有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)和精確的費(fèi)用測(cè)算，是三個(gè)主要的方面。在這三個(gè)方面的工作中，策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。

　　(一)現(xiàn)場(chǎng)管理策略

　　1.經(jīng)營(yíng)策略

　　針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)需要不同的經(jīng)營(yíng)策略。就中高檔項(xiàng)目而言，經(jīng)營(yíng)策略主要包括：

　　(1)樹(shù)立品牌形象，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　(2)與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系，考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟。

　　(3)必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

　　2.管理策略：管理模式、管理承諾、管理期限

　　(1)管理模式，即物業(yè)管理企業(yè)采用什么樣的模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，是成立子公司、分公司，還是項(xiàng)目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意義。

　　(2)管理承諾，即物業(yè)管理企業(yè)對(duì)委托方進(jìn)行哪些承諾，關(guān)鍵是內(nèi)容和深度。比如，物業(yè)管理企業(yè)是否需要墊付開(kāi)辦費(fèi)，是否要承諾優(yōu)先錄用開(kāi)發(fā)商推薦的工作人員，是否只有在委托方同意的情況下才能從項(xiàng)目上撤出，其本質(zhì)是管理的主權(quán)掌握在哪一方。

　　(3)管理期限。管理年限并非越長(zhǎng)越好，而是要因項(xiàng)目而異，其長(zhǎng)短可以從一個(gè)側(cè)面反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理思路。

　　(二)現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃

　　完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括：機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制、費(fèi)用測(cè)算和依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和規(guī)章制度等五部分。

　　二、管理范圍

　　(一)現(xiàn)場(chǎng)管理的基本范圍和內(nèi)容

　　現(xiàn)場(chǎng)管理的范圍和內(nèi)容包括：(1)地下停車場(chǎng)，地面停車場(chǎng)，自行車棚;(2)員工食堂，員工休息室，淋浴室，更衣室，更衣柜，員工吸煙室;(3)工程設(shè)備機(jī)房，維修間，管道間，值班室，開(kāi)水間;(4)大樓屋頂，大樓外立面，各樓層天花及公共區(qū)域照明;(5)各樓層走梯，公共通道，緊急疏散通道，應(yīng)急照明;(6)消防監(jiān)控室，警衛(wèi)室，倒班宿舍，各公共區(qū)域消防栓、滅火器;(7)主要出入口，員工出入口，卸貨平臺(tái)，員工通道;(8)室外綠地，樹(shù)木，園林小品，室內(nèi)公共區(qū)域綠色租擺;(9)商品周轉(zhuǎn)庫(kù);(10)商廈內(nèi)客人、兒童休息區(qū);(11)商廈內(nèi)公共廁所;(12)物業(yè)管理用房;(13)公共區(qū)域廣告。

　　(二)需要特別界定的區(qū)域

　　需要與產(chǎn)權(quán)人或租戶特別界定責(zé)任與義務(wù)的管理區(qū)域有：(1)專用電梯的使用、維修和保養(yǎng)責(zé)任;(2)公共區(qū)域中單一租戶使用的立柱的使用方式、時(shí)間和費(fèi)用;(3)承租區(qū)域天花照明的更換責(zé)任及費(fèi)用;(4)租戶單獨(dú)使用的庫(kù)房、客人更衣室的消防安全和防盜責(zé)任;(5)租戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的垃圾、包裝物的清理;(6)租戶的內(nèi)部裝修和改造的審批程序;(7)租戶業(yè)務(wù)收銀管理;(8)室外廣告位的進(jìn)人和更換;(9)租戶二次裝修的管理及限定條款(用電、防火、防盜、人身安全等);(10)租戶提供的商品的質(zhì)量責(zé)任;(11)物業(yè)工程大系統(tǒng)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域的接口劃分(水、電、空調(diào)、燃?xì)?、照明的管理與計(jì)量)。

　　三、管理目標(biāo)

　　現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供安全、有序和舒適的場(chǎng)所，為實(shí)現(xiàn)租戶的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整個(gè)物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。在具體實(shí)踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理。

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