2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》考點:合同的概念

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　　第一節(jié) 合同的概念

　　合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議，當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約人時合同即成立，合同的訂立必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。

　　一、合同的要約

　　要約(offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人(offeror)，接受要約的一方為受要約人或承諾人(offeree、acceptor)。簡單來說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。

　　合同要約的構(gòu)成要件：

　　1、要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。2、要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體明確。3、要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。

　　要約一旦作出，要約人需承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)標(biāo)明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。

　　二、合同要約與邀請要約

　　要約不同于邀請要約。邀請要約(invitation to treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。

　　招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。

　　要約的法律意義：

　　要約的法律意義在于要約的法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約一旦生效，對要約人具有約束力，不得隨意撤銷。

　　《中華人民共和國合同法》第17、18條規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者同時到達(dá);第19條規(guī)定，有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷，否則要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：一、要約人確定承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷，二、受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。

　　三、合同的承諾

　　承諾(acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。

　　合同承諾的構(gòu)成要件：

　　1、承諾必須由受要約人或其代理人作出。2、承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。3、承諾必須與要約的內(nèi)容一致。4、承諾必須傳達(dá)給要約人。

　　合同承諾的法律意義：

　　承諾也是一種法律行為，受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立，要約人與受要約人之間就形成了合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人就要受合同的約束。當(dāng)然承諾也可以依法撤回，合同法第27條規(guī)定，撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾到達(dá)前或同時到達(dá)要約人。

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　　四、合同的要件

　　1、當(dāng)事人的締約能力。2、當(dāng)事人的真實意思表示。3、合同的內(nèi)容合法。4、合同的形式合法。

　　訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

　　五、口頭合同、書面合同、事實合同

　　1、口頭合同：是當(dāng)事人以對話方式就合同的主要條款協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議。除了當(dāng)事人面對面協(xié)商達(dá)成的口頭協(xié)議之外，當(dāng)事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達(dá)意思達(dá)成一致的表示一般也被認(rèn)為屬于口頭合同。優(yōu)點是簡便易行，缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。

　　2、書面合同：當(dāng)事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達(dá)成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、契約書、公約等一般都屬于書面合同的形式。

　　合同采用書面形式，可以強(qiáng)化雙方當(dāng)事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴(yán)肅認(rèn)真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。

　　3、事實合同：合同法第12條規(guī)定“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通稱所說的事實合同。是指合當(dāng)事人雙方未采用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。

　　六、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

　　1、主體平等。2、合同自由。3、權(quán)利義務(wù)公平對等。4、誠實信用。5、守法和維護(hù)社會公益。

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