2014物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理:收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估

　　收益性物業(yè)的概念

　　1.收益性物業(yè)價(jià)值的高低取決于3個(gè)因素：

　　(1)未來凈收益的大小

　　(2)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

　　(3)獲得凈收益的可靠性

　　收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征

　　1.物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)――貨幣額、商品或其他有價(jià)物

　　2.物業(yè)價(jià)格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求

　　3.物業(yè)價(jià)格與一般物品共同之處：都是價(jià)格、都有波動(dòng)、都是按質(zhì)論價(jià)

　　4、物業(yè)價(jià)格5個(gè)特征

　　1) 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響很大

　　2) 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

　　3) 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

　　4) 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

　　5) 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響

　　影響影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素

　　1.影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素有哪些? 9條

　　1) 人口因素(人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模)

　　2) 居民收入因素

　　3) 物價(jià)因素

　　4) 利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)(利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降;

　　利率下降，物業(yè)價(jià)格上升)

　　5) 匯率因素

　　6) 物業(yè)稅收因素

　　7) 城市規(guī)劃因素

　　8) 交通管制因素

　　9) 心理因素