2014物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過(guò)向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

　　物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織?？梢钥闯?，作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè);②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng);③以營(yíng)利為目的;④具有法人資格;⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的性質(zhì)密切相關(guān)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制來(lái)運(yùn)作，靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取得盈利。

　　物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

　　1.管理型物業(yè)管理企業(yè)

　　管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。

　　2.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

　　專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場(chǎng)具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

　　3.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

　　綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越多地借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來(lái)提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)，信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，使越來(lái)越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運(yùn)行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應(yīng)商內(nèi)策略管理和運(yùn)行管理職能的分離。

　　鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)。

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