2014物業(yè)管理師物業(yè)管理實務:房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資的形式

　　房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚;置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

　　間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

　　(一)房地產(chǎn)直接投資

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。

　　2.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用;二是作為投資將購人的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

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　　(二)房地產(chǎn)間接投資

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

　　為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優(yōu)質普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會;北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

　　2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

　　投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入;第二，REITs投資的流動性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現(xiàn)金，因為REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。

　　按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票成了許多個人投資者及大型機構投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

　　3.購買住房抵押支持證券

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國建設銀行發(fā)起的“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進入全國銀行間債券市場。

　　住房抵押貸款證券化是指把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

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