2014物業(yè)管理師制度與政策:我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

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　　我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

　　隨著住房商品化的深入開(kāi)展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類(lèi)商品房屋，既是廣大群眾的迫切要求，也是在新形勢(shì)下擺在房地產(chǎn)主管部門(mén)面前的緊迫任務(wù)。各地對(duì)住宅小區(qū)的管理模式進(jìn)行了多方面的探索。例如，大慶石油管理局對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行封閉式管理;常州等地由街道辦事處統(tǒng)一管理;上海市由房管所、街道居委會(huì)、派出所三位一體進(jìn)行管理等等。這些探索對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都沒(méi)有將房屋管理推向市場(chǎng)，沒(méi)有從根本上改變住宅小區(qū)的行政管理體制。

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司――深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，針對(duì)商品住宅小區(qū)的商品房被多家單位和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局，按照社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理，為業(yè)主提供有償服務(wù)，收取相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補(bǔ)貼為主到自負(fù)盈虧，為特區(qū)乃至全國(guó)房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗(yàn)。

　　隨后，南方一些沿海城市也相繼成立物業(yè)管理公司。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司1984年征地開(kāi)發(fā)的五羊村，也是實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理較早的一個(gè)小區(qū)。該小區(qū)的住戶(hù)較為復(fù)雜，既有個(gè)人購(gòu)房者，也有企事業(yè)單位購(gòu)房后分配給職工的。從1986年第一批住戶(hù)入住，五羊村就成立了專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，為居民提供各種公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，并承擔(dān)公共設(shè)施的管理和維護(hù)。

　　廣州東華物業(yè)管理公司在實(shí)踐中不斷完善小區(qū)物業(yè)管理模式。在五羊小區(qū)，行政管理和物業(yè)管理職責(zé)分明、互相配合、互相支持、密切聯(lián)系。例如，街道和居民委員會(huì)派員參加管理處的主任例會(huì)，及時(shí)了解物業(yè)管理的情況，通過(guò)宣傳、教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作;派出所對(duì)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人或住戶(hù)簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，及時(shí)給予辦理戶(hù)口遷入手續(xù);派出所還負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交通違章處罰等工作;小區(qū)管理處對(duì)各種違章搭建進(jìn)行管理遇到困難時(shí)，規(guī)劃城監(jiān)部門(mén)及時(shí)依法予以強(qiáng)制處理，其他行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理也給予大力的支持。物業(yè)管理公司通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營(yíng)造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。

　　對(duì)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工居住較為集中的房屋進(jìn)行物業(yè)管理，獲得成功經(jīng)驗(yàn)的是深圳市蓮花二村。蓮花二村住宅區(qū)是深圳市住宅局1990年10月開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型居住小區(qū)，入住者大多是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工。該小區(qū)由深圳市住宅局下屬企業(yè)――深圳市蓮花物業(yè)管理公司管理。深圳市蓮花物業(yè)管理公司勇于開(kāi)拓、銳意改革，在實(shí)踐中既吸取中國(guó)香港房屋管理的成功經(jīng)驗(yàn)，又借鑒國(guó)內(nèi)房管所房屋管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，努力開(kāi)創(chuàng)一流的管理、一流的服務(wù)，探索出了一條自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展、自我完善、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益相統(tǒng)一的房屋管理新路子。1992年，蓮花二村被評(píng)為“國(guó)家示范文明住宅小區(qū)”。

　　由此，我國(guó)城鎮(zhèn)房屋管理開(kāi)始逐步走上專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理道路。

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