2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題：第十章

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　　2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題匯總，供備考2014中級經(jīng)濟師考試的考生學(xué)習(xí)。

　　第十章 房地產(chǎn)估價

　　一、單項選擇題

　　1. 一般情況下，運用市場法時要求選擇()可比實例。

　　A.1～3宗

　　B.3～10宗

　　C.10宗以上

　　D.任意

　　2. 在統(tǒng)一貨幣單位時，通常采用()。

　　A.元

　　B.角

　　C.分

　　D.不一定

　　3. 某宗可比實例房地產(chǎn)2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為()元人民幣/m2。

　　A.3697

　　B.3772

　　C.3769

　　D.3758

　　4.某宗房地產(chǎn)的交易總價款為50萬元，其中首付款10萬元，余款40萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利息率為1%，則在其成交日期時一次總付清的價格為()萬元。

　　A.45

　　B.50

　　C.55

　　D.48

　　5.某宗房地產(chǎn)2003年6月的價格為2300元/平方米。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2003年4月至12月的價格指數(shù)分別為78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月為基期)。則該房地產(chǎn)2003年11月的價格為()元/平方米。

　　A.2443

　　B.2394

　　C.2376

　　D.2582

　　6.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%、8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()萬元。

　　A.323

　　B.275

　　C.273

　　D.258

　　7.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為()。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　8.由市場比較法估價得到的價格稱為()。

　　A.市場價格

　　B.成本價格

　　C.比準(zhǔn)價格

　　D.基準(zhǔn)價格

　　9. 某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占前兩項(稱為直接成本)的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為()元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　10.()是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，來估算建筑物重新購建價格的方法。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.工料測量法

　　D.指數(shù)調(diào)整法

　　11.某房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

　　A.80

　　B.90

　　C.100

　　D.110

　　12.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120┫，單位建筑面積的重置價格為800元/┫，建筑物殘值率為6%，經(jīng)濟壽命為30年，計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。

　　A.70880

　　B.71936

　　C.77952

　　D.81562

　　13.某房地產(chǎn)，收益年限為40年，報酬率為8%，每年可以獲得凈收益40萬元，則該房地產(chǎn)的價格應(yīng)該為()萬元。

　　A.476.98

　　B.489.36

　　C.497.56

　　D.500.21

　　14.某寫字樓預(yù)計持有2年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為()萬元。

　　A.4858

　　B.5200

　　C.2700

　　D.6264

　　15.()是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出報酬率。

　　A.累加法

　　B.市場提取法

　　C.運營費用

　　D.收益法

　　16.如果物業(yè)的年凈收益不變，報酬率不變，則收益年限無限計算出的物業(yè)的收益價值一定()收益年限有限的物業(yè)的收益價值。

　　A.高于

　　B.等于

　　C.低于

　　D.不確定

　　17.()是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。

　　A.營銷策劃報告

　　B.市場價格調(diào)研報告

　　C.可行性研究報告

　　D.估價報告

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　　二、多項選擇題

　　1.下列屬于市場法估價步驟的有()。

　　A.搜集交易實例

　　B.核算交易成本

　　C.選取可比實例

　　D.求取比準(zhǔn)價格

　　E.進行交易日期修正

　　2.一般情況下，搜集交易實例時，應(yīng)搜集以下內(nèi)容()。

　　A.交易雙方的基本情況和交易目的

　　B.交易實例房地產(chǎn)的狀況

　　C.選取可比實例

　　D.成交價格

　　E.付款方式

　　3.建立價格可比基礎(chǔ)包括的方面是()。

　　A.統(tǒng)一付款方式

　　B.統(tǒng)一采用單價

　　C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　D.統(tǒng)一交易日期

　　E.統(tǒng)一面積單位

　　4.市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括()。

　　A.區(qū)域因素狀況修正

　　B.權(quán)益狀況修正

　　C.實物狀況修正

　　D.區(qū)位狀況修正

　　E.個別因素狀況修正

　　5.下列關(guān)于成本法的說法錯誤的是()。

　　A.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求得被估價房地產(chǎn)價值的方法

　　B.成本法中的“成本”，即通常意義上的成本(不含利潤)

　　C.成本法中的“成本”是價格(包含利潤)

　　D.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值

　　E.從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入

　　6.建筑物的重新購建價格的求取方法有()。

　　A.單位比較法

　　B.分部分項法

　　C.工料測量法

　　D.指數(shù)調(diào)整法

　　E.基價比較法

　　7.求取建筑物折舊的方法主要有()。

　　A.年限法

　　B.分解法

　　C.市場提取法

　　D.單位比較法

　　E.指數(shù)調(diào)整法

　　8.從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值高低取決于下列()因素。

　　A.未來凈收益大小

　　B.潛在毛收入的高低

　　C.獲得凈收益的可靠性

　　D.獲得凈收益期限的長短

　　E.有效毛收入的高低

　　9.累加法中，報酬率的計算要涉及以下幾個方面()。

　　A.投資風(fēng)險補償率

　　B.管理負擔(dān)補償率

　　C.缺乏流動性補償率

　　D.風(fēng)險報酬率

　　E.投資帶來的優(yōu)惠率

　　10.下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的說法正確的是()。

　　A.開發(fā)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同，終點是按照正常情況估算的開發(fā)完成的時間

　　B.在有預(yù)售的情況下租售期與開發(fā)期有重合，在租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)的自然壽命結(jié)束時為止

　　C.在現(xiàn)實中受某些特殊因素的影響，可能是開發(fā)期延長

　　D.租售期通常難以準(zhǔn)確估計，在估價時應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場的景氣狀況

　　E.估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法

　　11.估價的假設(shè)和限制條件主要包括()。

　　A.對估價對象有關(guān)狀況的假定

　　B.對委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實性、合法性的假定

　　C.對估價方法選用分析的說明

　　D.對估價方法使用前提的說明

　　E.對評估的價值前提的說明

　　12.經(jīng)營期可以分為()。

　　A.開發(fā)期

　　B.前期

　　C.建造期

　　D.銷售期

　　E.運營期

　　13. 下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率的說法正確的是()。

　　A.等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率

　　B.包含安全收益部分(資金的利息)和風(fēng)險收益部分(開發(fā)利潤)兩部分

　　C.等同于傳統(tǒng)法中的投資利息率

　　D.等同于傳統(tǒng)法中的開發(fā)利潤率

　　E.以上答案均正確

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　　答案部分

　　一、單項選擇題

　　1

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P242

　　2

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P242

　　3

　　[答案]：D

　　[解析]：不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場匯價

　　500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78

　　4

　　[答案]：D

　　[解析]：10+40/[(1+1%)^6]=48(萬元)

　　5

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P244

　　此題是定基價格指數(shù)，所以11月的價格是：2300×83.5÷78.6=2443 。

　　6

　　[答案]：B

　　[解析]：本題考查交易情況修正中的稅費的非正常負擔(dān)的計算。應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔(dān)，賣方還需交納稅費，所以題中的297萬元，是買方實際支出的。根據(jù)公式：

　　(1)正常價格=買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費

　　(2)應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費=正常價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　設(shè)正常的交易價格為x，則應(yīng)由買方負擔(dān)的交易稅費為8%，則

　　x=297-8%x，x=275萬元。

　　7

　　[答案]：A

　　8

　　[答案]：C

　　[解析]：市場法測算出的價格稱為比準(zhǔn)價格、成本法測算出的價格稱為積算價格、收益法測算出的價格稱為收益價格。

　　9

　　[答案]：D

　　[解析]：本題考查用成本法計算新開發(fā)土地價值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。

　　開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150

　　土地價格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+利潤

　　=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150

　　=3000元/平方米

　　10

　　[答案]：A

　　[解析]：參見教材P250

　　11

　　[答案]：C

　　[解析]：參見教材P255，V=A/Y=8/8%=100(萬元)

　　12

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P253

　　建筑物現(xiàn)值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936

　　13

　　[答案]：A

　　[解析]：本題考查收益年限有限年且其他因素不變的收益法的計算。

　　V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98萬元

　　14

　　[答案]：B

　　[解析]：預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式

　　V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200萬元。

　　15

　　[答案]：B

　　[解析]：參見教材P259

　　16

　　[答案]：A

　　[解析]：注意結(jié)合收益年限無限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價格公式V=AY與收益年限有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價格公式V=AY1-1(1+Y)n進行判斷，我們會發(fā)現(xiàn)有限年的公式還要乘以一個分?jǐn)?shù)1-1(1+Y)n，所以本題答案為A。

　　17

　　[答案]：D

　　[解析]：參見教材P265

　　二、多項選擇題

　　1

　　[答案]：ACDE

　　[解析]：在市場法的估價過程中不涉及成本的核算。

　　2

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：參見教材P242

　　3

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：建立價格可比基礎(chǔ)包括五統(tǒng)一，分別是統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。選項D不屬于建立價格可比基礎(chǔ)，屬于交易情況修正。

　　4

　　[答案]：BCD

　　[解析]：參見教材P245

　　5

　　[答案]：BE

　　[解析]：參見教材P247-248

　　6

　　[答案]：ABCD

　　[解析]：重新購建價格的求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法四種。

　　7

　　[答案]：ABC

　　[解析]：參見教材P252

　　8

　　[答案]：ACD

　　[解析]：參見教材P254

　　9

　　[答案]：ABCE

　　[解析]：參見教材P259

　　10

　　[答案]：ACDE

　　[解析]：參見教材P262

　　11

　　[答案]：ABDE

　　[解析]：本題考查估價的假設(shè)和限制條件的主要內(nèi)容。C項屬于估價技術(shù)報告的內(nèi)容。

　　12

　　[答案]：DE

　　[解析]：開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期可分為前期和建造期，經(jīng)營期可分為銷售期和運營期。

　　13

　　[答案]：AB

　　[解析]：參見教材P264

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