2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理的概念
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物業(yè)管理的概念
《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條明確規(guī)定:物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
(一) 對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解
1.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進行管理;其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理?!稐l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業(yè)主自行管理而言,作為建筑物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán),對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn),對此,《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項服務(wù)而言,業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行?!稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物業(yè)。換言之,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權(quán)利。《條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是,如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理,則應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定來進行。
2.物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同
物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。
3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護
物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面:一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。
除此之外,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目;也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托,有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。
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(二)《條例》調(diào)整的范圍
1.《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在《條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而《條例》設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分,有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度,而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。
2.《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村?!稐l例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中,曾幾易名稱。究其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市,但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在,在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實施了物業(yè)管理,效果較好。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。
(三) 物業(yè)管理的市場化特征
1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變
房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料,無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營,都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要,幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài),已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進步,為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人類生活條件,不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前,設(shè)備設(shè)施齊全的組團建筑、住宅小區(qū),已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。
物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前,除少數(shù)情況外,建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地,基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有,其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)專有部分的管理修繕義務(wù),全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔(dān)著維護責(zé)任。因此,傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。
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2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)
在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中,由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù),因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無權(quán)單方面作出決定,同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此,幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式,在當(dāng)前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下,任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定,都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意,否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑,就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿,按照民主集中制原則,共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益
的平衡,然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約,為業(yè)主提供管理與服務(wù)。
3.物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)遵循市場原則
業(yè)主管理房產(chǎn)的方式,由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理,其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去,全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán),但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施,由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護,并維護全體業(yè)主的共同權(quán)益。
上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化,必須通過市場原則來實現(xiàn),也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎(chǔ)上,簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,其主要目的在于以下兩點:
一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán),業(yè)主作為物業(yè)的主人,具有充分的自主選擇權(quán),而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。
二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序,物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù),服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么,業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費用,以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任,都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。
將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,在現(xiàn)階段尤為重要。我國物業(yè)管理活動,是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎(chǔ)上逐步開展的,無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè),市場意識與合同觀念都很薄弱,糾紛不斷,處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵,就是通過立法,按照市場原則將物業(yè)管理活動推向市場,納入合同秩序中。這對提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識,推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營,以及促進物業(yè)管理市場秩序明顯好轉(zhuǎn),都具有重大的現(xiàn)實意義。
4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理
無論是現(xiàn)在或?qū)?,永遠都存在業(yè)主自身部門或機構(gòu)管理自己物業(yè)的情況,特別是有些非住宅建筑,產(chǎn)權(quán)情況比較簡單,業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作,甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司,但是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧,人、財、物由上級單位支配和調(diào)動,與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。
這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征,盡管管理方式是合法的、正常的,但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定,財產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)利也有義務(wù)管理好自身的財產(chǎn),不受他人干涉,從嚴(yán)格意義上來講,它不是一種市場關(guān)系,不屬于《條例》調(diào)整的范疇。
《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,作為物業(yè)管理活動的前提條件,就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開,強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系、市場活動,必須遵守市場規(guī)則?!稐l例》關(guān)于物業(yè)管理概念的立法解釋,為物業(yè)管理概念確定了嶄新的內(nèi)涵,明晰了物業(yè)管理活動的本質(zhì)特征。
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