2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理服務的內(nèi)容

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　　物業(yè)管理服務的內(nèi)容

　　(一)物業(yè)管理服務

　　物業(yè)管理服務，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定的公共性服務。概括地說，包括以下兩方面的內(nèi)容：

　　一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理;

　　二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

　　具體地說，物業(yè)管理服務主要包括以下內(nèi)容：

　　(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理;

　　(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務;

　　(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務;

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務;

　　(7)物業(yè)檔案資料的管理;

　　(8)專項維修資金的代管服務。

　　(二)物業(yè)服務合同約定以外的服務

　　物業(yè)服務合同的標的是物業(yè)管理企業(yè)提供的公共性物業(yè)服務，物業(yè)服務的對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。對每一個業(yè)主而言，依據(jù)物業(yè)服務合同享受的服務應是統(tǒng)一的。然而，由于每個業(yè)主都是獨立的民事主體，除了全體業(yè)主共同需求之外，單個業(yè)主自然會有不同他人的特殊需求。例如，業(yè)主張先生夫婦均在外企工作，沒有時間接送上小學的兒子，于是，張先生自然產(chǎn)生了請人接送小孩的需求。由于這一需求無法通過業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務合同解決，如果張先生需要物業(yè)管理企業(yè)提供接送其小孩的服務，則可以與物業(yè)管理企業(yè)就該事項另行訂立協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)服務合同之外的特約服務項目，通常為有償服務，接受服務的張先生需要支付一定的服務報酬。

　　《條例》第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。理解這條規(guī)定，需注意以下幾點：

　　(1)提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務?！稐l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)“可以”而不是“應當”提供相關(guān)服務，是因為物業(yè)管理企業(yè)是按照物業(yè)服務合同的約定來為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共性物業(yè)服務的專業(yè)化機構(gòu)。合同約定之外的服務事項，由于當事人未作約定，按照契約自由原則，業(yè)主不能強行要求物業(yè)管理企業(yè)提供。當然，提供物業(yè)服務合同以外的服務，對業(yè)主而言，可以滿足自身需求，提高生活質(zhì)量;對物業(yè)管理企業(yè)而言，可以增強業(yè)主的親和力和認同感，同時獲得一定的經(jīng)濟利益。因此，雖然提供相關(guān)服務不是物業(yè)管理企業(yè)的合同義務，但對于業(yè)主提出的特殊服務要求，有條件的物業(yè)管理企業(yè)應當盡可能的滿足;無法滿足的，盡量予以說明，以獲得業(yè)主的理解。

　　(2)合同以外的服務事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。需要此項服務的業(yè)主，需與物業(yè)管理企業(yè)另行協(xié)商，簽訂委托合同，約定雙方的權(quán)利和義務。該委托合同與物業(yè)服務合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。

　　(3)物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。有償服務意味著接受服務者需為服務提供者支付對價――服務報酬。服務報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當事人自主約定。當然，一些物業(yè)管理企業(yè)出于經(jīng)營策略考慮，也可能無償?shù)貫闃I(yè)主提供某些服務。但一般情況下，該類服務協(xié)議與物業(yè)服務合同一樣，屬于雙務合同的范疇，以有償為原則。

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