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2014物業(yè)管理師制度政策考點(diǎn):物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

更新時(shí)間:2014-05-20 09:47:29 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》第二章物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則相關(guān)知識(shí)點(diǎn)已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

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  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則

  (一)合理原則

  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平應(yīng)當(dāng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和群眾現(xiàn)實(shí)生活水平協(xié)調(diào)一致,既不能超出業(yè)主的實(shí)際承受能力,也不能一味降低收費(fèi)水平,進(jìn)而造成業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此,研究和確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)當(dāng)面向?qū)嶋H,客觀決策。

  目前,除實(shí)際市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的高檔項(xiàng)目外,有些中小城市的普通住宅物業(yè)收費(fèi)難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的基本需要,房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞,縮短正常使用期限的情況較為嚴(yán)重。因此,除政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和群眾生活水平的提高,適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當(dāng)向業(yè)主作好宣傳解釋工作。

  一方面要深入宣傳,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護(hù)管理需要大量費(fèi)用,而是簡(jiǎn)單的認(rèn)為,購(gòu)買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資,根據(jù)大量實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算,磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價(jià)與建筑壽命期的維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率平均達(dá)到1:1,換算到商品房?jī)r(jià)格與維修養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用的比率,要達(dá)到1:0.7左右。因此如果維修費(fèi)用不足,不能正常的進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),就會(huì)加速業(yè)主房屋財(cái)產(chǎn)的老化,提前結(jié)束房屋的使用壽命。

  另一方面要強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)具備的公共意識(shí)。一些業(yè)主缺乏公共意識(shí),對(duì)維修養(yǎng)護(hù)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心,甚至推脫責(zé)任,怠于履行自己應(yīng)盡的義務(wù),拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或?qū)m?xiàng)維修資金,致使其他業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式,宣傳、教育業(yè)主,了解自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和必須履行的公共義務(wù),是一項(xiàng)十分必要的工作。

  (二)公開原則

  《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》(以下簡(jiǎn)稱《價(jià)格法》)規(guī)定:“經(jīng)營(yíng)者銷售、收購(gòu)商品和提供服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià),注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品,不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?!?/P>

  2004年10月,國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價(jià)格法》調(diào)整范圍,應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  (三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

  要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng),就是要求價(jià)質(zhì)相符,業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理,符合等價(jià)交換原則,物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)必須誠(chéng)實(shí)信用,提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價(jià)實(shí),接受消費(fèi)者的監(jiān)督。

  等價(jià)交換是商品交換的基本原則,也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本制度。強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)價(jià)質(zhì)相符,是針對(duì)現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)情況提出的?,F(xiàn)實(shí)中,有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,對(duì)價(jià)質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)原則缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同,不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,單純以物價(jià)局的收費(fèi)批件收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,造成業(yè)主的不滿。同樣,一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本,仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認(rèn)識(shí)要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務(wù),以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。因此,提高價(jià)質(zhì)相符的市場(chǎng)交換意識(shí),是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

  在我國(guó)幾十年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中,房屋與設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),全部由國(guó)家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修,居民和職工長(zhǎng)期享受著福利住房待遇,基本不存在養(yǎng)房負(fù)擔(dān),更沒有住房消費(fèi)觀念。實(shí)行住房商品化后,盡管業(yè)主有了自己的住房,但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄?,F(xiàn)階段我國(guó)住房消費(fèi)水平與國(guó)外情況差距依然很大,據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)外住房消費(fèi)占家庭收入的比例一般都在25%左右,我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)占家庭收入的比例,2000年為7%,2003年為10%。存在這種差距的原因,除少數(shù)生活特困戶外,并非業(yè)主沒有住房消費(fèi)能力,而是住房消費(fèi)觀念淡薄所致。因此,確立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,是住房制度改革政策在住房消費(fèi)領(lǐng)域的具體體現(xiàn),有利于提升業(yè)主的住房消費(fèi)觀念。

  但是,值得指出的是,對(duì)于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實(shí)施物業(yè)

  管理,一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低,物業(yè)管理消費(fèi)能力有限,因此,提供的服務(wù)和收取的費(fèi)用以不超越他們的承受能力為原則??梢园凑账麄兊男枰峁┳罨镜奈飿I(yè)管理服務(wù),收取相應(yīng)水平的物業(yè)管理費(fèi)用。

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