2014物業(yè)管理師:物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成
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物業(yè)服務收費形式與成本構(gòu)成
1.包干制收費形式
《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。”實行物業(yè)服務專用包干制的,物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
包干制是目前我國住宅物業(yè)服務收費普遍采用的形式。包干制收費形式下,業(yè)主按照物業(yè)服務合同支付固定的物業(yè)服務費用后,物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務合同要求和標準完成物業(yè)管理服務。換句話說,就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負,無論收費率高低或物價波動,物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務標準提供相應服務。
包干制物業(yè)收費形式比較簡捷,但交易透明度不高。在收費率偏低時,容易導致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時,個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務成本來保證企業(yè)利潤,業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。
2.酬金制收費形式
《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:“酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?!睂嵭形飿I(yè)服務酬金的,預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
酬金制也稱傭金制,這種物業(yè)服務收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用,目前,不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務支出由業(yè)主負擔,物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務,并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。
為保證實施物業(yè)管理服務所需費用,酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定,先行向物業(yè)管理企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質(zhì),不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定,實行物業(yè)服務費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè),應當履行以下義務:
(1)物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;
(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;
(3)物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
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