2014物業(yè)管理師《制度與政策》代收代交費(fèi)用
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代收代交費(fèi)用一般而言,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間,是一種合同關(guān)系。作為合同當(dāng)事人,業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定,來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。其中,向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通信、有線電視費(fèi)是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人,沒(méi)有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費(fèi)用,也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。
在物業(yè)管理實(shí)踐中,一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營(yíng)地位,強(qiáng)迫物業(yè)管理公司代其收繳本應(yīng)當(dāng)由其收繳的費(fèi)用,并且不給或者少給代理費(fèi)。更有甚者,在業(yè)主拒交相關(guān)費(fèi)用或者水、電等分戶(hù)表和小區(qū)總表數(shù)額不等時(shí),要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi),會(huì)導(dǎo)致交易成本增高,對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人,對(duì)物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用,可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和支出費(fèi)用,提高辦事效率。因此,物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托,代收有關(guān)費(fèi)用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)的,兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況,決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托,這些單位無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。
在實(shí)踐中,有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費(fèi)時(shí),還以手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名目向業(yè)主收取額外費(fèi)用,引起業(yè)主的不滿(mǎn)。實(shí)際上,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個(gè)合同關(guān)系,產(chǎn)生三個(gè)支付費(fèi)用(報(bào)酬)義務(wù):業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關(guān)系,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照第一個(gè)合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費(fèi),按照第二個(gè)合同,業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,按照第三個(gè)合同,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)支付委托報(bào)酬??梢?jiàn),就代收費(fèi)用而言,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報(bào)酬,但向業(yè)主收取費(fèi)用,沒(méi)有任何依據(jù)。
根據(jù)上述情況,《條例》為保護(hù)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,維護(hù)市場(chǎng)交易原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)則,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用,作出明確規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?!薄段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)一步明確:“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)?!逼渲?,“最終用戶(hù)”是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人,即業(yè)主?!笆掷m(xù)費(fèi)”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)原則與委托合同的約定,在平等、自愿、協(xié)商、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上,由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)管理企業(yè)的代理費(fèi)。
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