2014物業(yè)管理師制度政策:前期物業(yè)服務(wù)合同
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前期物業(yè)服務(wù)合同
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征
通常狀況下,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作,物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下,在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì)成立之前,就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立,不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下,只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù),物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以,前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要的作用,是物業(yè)從建設(shè)到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征:
(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限,存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時(shí)間內(nèi)。實(shí)踐中,物業(yè)的銷售、業(yè)主的入住是陸續(xù)的過程,業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性,因此,前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是,一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力,就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束,進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。
(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因?yàn)槭状螛I(yè)主大會(huì)尚未召開,業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來(lái)決定選聘物業(yè)管理企業(yè),而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要,為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序,保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法權(quán)益,《條例》規(guī)定,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且,建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè),是第一業(yè)主,這是建設(shè)單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán),能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。
(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同,是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益,《條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面的形式簽訂。對(duì)合同形式作書面要求,便于明確合同主體的責(zé)權(quán)利,防止建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權(quán)益的情況發(fā)生,發(fā)生糾紛時(shí)也有據(jù)可查。
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效
由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施,因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后,必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)。《條例》第二十六條對(duì)此作出了特別規(guī)定:“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止?!?/P>
《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定,可以從以下兩方面解釋:
一方面,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同,物業(yè)管理服務(wù)具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過程中,要進(jìn)行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入,這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本,需要一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前,要進(jìn)行成本測(cè)算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定,不利于物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)籌安排工作,降低交易成本費(fèi)用,防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),而且會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂,誘導(dǎo)糾紛和矛盾。另外,物業(yè)管理企業(yè)也存在一個(gè)選擇物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的問題,在約定的期限結(jié)束以后,物業(yè)管理企業(yè)可以自動(dòng)結(jié)束合同約定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,而不用承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),這也可以督促業(yè)主及時(shí)成立業(yè)主大會(huì),實(shí)現(xiàn)自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
另一方面,前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿,但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說(shuō),前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結(jié)束,只有在合同期內(nèi)沒有業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現(xiàn)。這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護(hù)自己利益的業(yè)主大會(huì),選聘了物業(yè)管理企業(yè),進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段,則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要,自動(dòng)終止,終止的時(shí)間以業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準(zhǔn)。
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容
為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同,建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》,根據(jù)該示范文本,前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容:
1.合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況
(1)合同當(dāng)事人情況
(2)物業(yè)的基本情況
2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目,一般包括以下方面:(1)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(3)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;(4)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;(5)車輛停放管理;(6)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;(7)裝飾裝修管理服務(wù);(8)物業(yè)檔案資料管理。
其他當(dāng)事人可針對(duì)所提供的服務(wù)項(xiàng)目,具體承諾各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的服務(wù)水平和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),作為合同的附件。例如,對(duì)于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,可以承諾在正常損耗情況下,幾年內(nèi)不出現(xiàn)大修或中修事故;對(duì)于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理,可以承諾建立共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)檔案,準(zhǔn)確記錄維修、養(yǎng)護(hù)情況;對(duì)于維修共用設(shè)施設(shè)備,保證業(yè)主用水、用電主要時(shí)段不受影響;對(duì)于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)和管理等等。
對(duì)于向特定業(yè)主提供單獨(dú)議價(jià)的其他服務(wù),如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等,也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明,但不屬于公共服務(wù)項(xiàng)目。
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3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式
包干制和酬金制兩種收費(fèi)方式,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后,可以選擇其中的一種收費(fèi)方式。
4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),是指利用物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如利用物業(yè)大廈、場(chǎng)地進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng),對(duì)物業(yè)共用部位、場(chǎng)地進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)等。一般情況下,物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),便于統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào),還可以降低服務(wù)成本,擴(kuò)大利潤(rùn)空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)項(xiàng)目,作出具體約定,其中主要包括:(1)物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的項(xiàng)目名稱;(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部位的權(quán)屬界定;(3)物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(4)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收費(fèi)或利潤(rùn)的分成比例。
對(duì)于停車管理服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與停車場(chǎng)車位使用人另行簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議,明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。
除停車管理服務(wù)項(xiàng)目外,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)、其他附屬房屋經(jīng)營(yíng),以及廣告經(jīng)營(yíng),均應(yīng)當(dāng)參照上述停車管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的約定原則,明確權(quán)利義務(wù)。如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)、會(huì)所及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施,統(tǒng)一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中,統(tǒng)一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的分配比例或數(shù)額。
5.物業(yè)的承接查驗(yàn)
合同中可包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:
(1)說(shuō)明查驗(yàn)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容;(2)雙方確認(rèn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問題;(3)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法;(4)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料;(5)建設(shè)單位的保修責(zé)任等。
6.物業(yè)的使用與維護(hù)
合同可包含以下幾個(gè)方面的約定:(1)建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度的義務(wù);(2)物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的具體措施;(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)重大事項(xiàng)的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù);(4)業(yè)主裝飾裝修房屋的約定;(5)物業(yè)管理用房的具體約定。
7.專項(xiàng)維修資金
主要包括專項(xiàng)維修資金的儲(chǔ)存、管理、使用和續(xù)籌等約定。
8.違約責(zé)任
主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責(zé)任,以及共同約定的免責(zé)條款。
9.其他事項(xiàng)
主要包括合同期限,爭(zhēng)議的解決方式以及合同終止和續(xù)約條款。
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