2014物業(yè)管理師考試《基本制度與政策》業(yè)主

特別推薦：2014物業(yè)管理師《制度與政策》第三章考點(diǎn)匯總

　　業(yè)主

　　(一)業(yè)主的概念

　　《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權(quán)人”，并沒有排除業(yè)主對(duì)與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　我國對(duì)房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權(quán)人主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。屬于自然人的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人的組織名稱。

　　現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人;二是房屋共有權(quán)證書持有人;三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。

　　(二)業(yè)主的權(quán)利

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于對(duì)房屋的所有權(quán)享有對(duì)物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。

　　《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：

　　1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

　　物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。

　　2.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議

　　業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)文事規(guī)則，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。

　　4.參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法，或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法，對(duì)列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。

　　5.選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利，同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益，可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評(píng)和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對(duì)方。業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評(píng)與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。

　　8.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對(duì)擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。

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　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項(xiàng)維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項(xiàng)維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

　　除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí)，有請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利;有對(duì)物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利;有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。

　　(三)業(yè)主的義務(wù)

　　權(quán)利和義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約，業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。每一位業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來進(jìn)行自我管理和自我約束，有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)全體業(yè)主具有約束力，每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定。

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

　　物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項(xiàng)，事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為了維護(hù)這種共同利益，業(yè)主大會(huì)可以制定或者授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度，要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)。

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

　　業(yè)主大會(huì)的決定是全體業(yè)主共同作出的，代表了全體業(yè)主的共同意志，符合業(yè)主的共同利益，理應(yīng)得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)所作出的決定，同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，也可以自行作出對(duì)一定物業(yè)管理事項(xiàng)的決定，業(yè)主委員會(huì)作出的決定，業(yè)主同樣應(yīng)該執(zhí)行。

　　4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

　　專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。實(shí)際生活中，有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損，使物業(yè)貶值，并危及到廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，這種情況必須得到改變。

　　5.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一。它是確保物業(yè)管理正常運(yùn)行的必要前提，是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對(duì)房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌鲈瓌t。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí)，必須按照合同的約定按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得無故拖延和拒交，否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

　　除以上義務(wù)外，業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務(wù)活動(dòng)的義務(wù);有裝飾裝修房屋時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務(wù);有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù);有維護(hù)物業(yè)的使用安全和美觀的義務(wù);有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務(wù)等等。

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