2014物業(yè)管理師《基本制度與政策》業(yè)主委員會(huì)
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業(yè)主委員會(huì)
(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)
《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu),對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé),具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。
(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)
《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé):
1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況
除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后的定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌備和召集。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施與管理,因此,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,將有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,但業(yè)主大會(huì)的成員是全體業(yè)主,不可能由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同??陀^上,物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會(huì)來具體進(jìn)行。業(yè)主大會(huì)通過會(huì)議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后,應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作享有監(jiān)督權(quán),并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對(duì)物業(yè)實(shí)際上的使用,不可避免地會(huì)參與到物業(yè)管理活動(dòng)中來。業(yè)主委員會(huì)作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁,應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議,并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè),以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后,作為合同一方當(dāng)事人享有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)等。在履行監(jiān)督職責(zé)的同時(shí),業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作,盡可能地為其工作提供方便,協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系,幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。
4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施
業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)業(yè)主公約的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督,一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定,影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí),業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正,并依照業(yè)主公約的規(guī)定進(jìn)行處理。
5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)
除了以上法定職責(zé)外,業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。如業(yè)主委員會(huì)對(duì)各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄的保管;對(duì)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修訂文本的起草;對(duì)有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管;對(duì)業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。
(三)業(yè)主委員會(huì)的備案
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),一經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,就在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。因此,《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,以便政府行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等主要內(nèi)容。
以前,在我國(guó)一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中,規(guī)定業(yè)主委員會(huì)實(shí)行登記制度,即業(yè)主委員會(huì)成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記審核。這樣做的目的是強(qiáng)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的管理,但在實(shí)踐中存在許多的問題:首先,政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時(shí)間對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核,難以起到登記的效果。其次,登記審核容易造成政府對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作進(jìn)行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù),而且業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自律的一種形式,政府不宜干預(yù)過多,介入太深。政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作上,以保證業(yè)主委員會(huì)真正代表全體業(yè)主的利益。因此,《條例》明確對(duì)業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度,以區(qū)別于審批制度。為了督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去,《條例》還對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案的時(shí)間作了限定,規(guī)定備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。
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(四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件
業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)任務(wù)最終要依靠其委員來具體執(zhí)行,因此業(yè)主委員會(huì)委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。實(shí)踐中,大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員能夠代表業(yè)主利益,熱心為業(yè)主辦事,但也有一些業(yè)主委員會(huì)委員素質(zhì)不高,有的利用權(quán)利牟取私利,作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛,不利于物業(yè)管理活動(dòng)的正常開展。因此,很有必要對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員條件作出規(guī)定,以便業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出來的業(yè)主委員會(huì)委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說,業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件:
(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù);
(4)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔,具有社會(huì)公信力;
(5)具有一定組織能力;
(6)具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人,副主任1~2人。業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者,他們均由業(yè)主大會(huì)選舉出來的業(yè)主委員會(huì)委員自行推選產(chǎn)生,這樣可以增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中的公信力,有利于其組織業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)。
(五)業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止
業(yè)主委員會(huì)委員除了要符合當(dāng)選委員的六個(gè)條件外,如果有以下情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過,其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止:(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后,該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自終止之日起限定時(shí)間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
(六)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況,經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的,也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)召開的會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議均應(yīng)當(dāng)作好書面記錄,由主持會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并聽取居民委員會(huì)的建議。
(七)業(yè)主委員會(huì)的改選與變更
1.業(yè)主委員會(huì)的改選
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個(gè)月前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作。逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)換屆選舉后,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì),并做好交接手續(xù)。
2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
(八)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主的質(zhì)詢。
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