2014物業(yè)管理師《基本制度與政策》業(yè)主委員會(huì)

特別推薦：2014物業(yè)管理師《制度與政策》第三章考點(diǎn)匯總

　　業(yè)主委員會(huì)

　　(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

　　《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

　　《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)：

　　1.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

　　除了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定召集人。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議以后的定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議均由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌備和召集。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施與管理，因此，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，將有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的實(shí)施情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告并接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，但業(yè)主大會(huì)的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。客觀上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會(huì)來具體進(jìn)行。業(yè)主大會(huì)通過會(huì)議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　3.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)的工作享有監(jiān)督權(quán)，并有就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出意見和建議的權(quán)利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實(shí)際上的使用，不可避免地會(huì)參與到物業(yè)管理活動(dòng)中來。業(yè)主委員會(huì)作為聯(lián)系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應(yīng)當(dāng)及時(shí)了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同之后，作為合同一方當(dāng)事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)等。在履行監(jiān)督職責(zé)的同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務(wù)合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

　　業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)施是否到位直接影響到物業(yè)品質(zhì)、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對業(yè)主公約的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督，一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進(jìn)行處理。

　　5.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)

　　除了以上法定職責(zé)外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。如業(yè)主委員會(huì)對各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關(guān)印章、財(cái)產(chǎn)的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調(diào)解等等。

　　(三)業(yè)主委員會(huì)的備案

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)。因此，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會(huì)的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等主要內(nèi)容。

　　以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)實(shí)行登記制度，即業(yè)主委員會(huì)成立后要到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記審核。這樣做的目的是強(qiáng)化對業(yè)主委員會(huì)的管理，但在實(shí)踐中存在許多的問題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時(shí)間對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會(huì)的成立與運(yùn)作進(jìn)行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù)，而且業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過多，介入太深。政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立及運(yùn)作上，以保證業(yè)主委員會(huì)真正代表全體業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案制度，以區(qū)別于審批制度。為了督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)納入到有關(guān)部門的監(jiān)督管理中去，《條例》還對業(yè)主委員會(huì)備案的時(shí)間作了限定，規(guī)定備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

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　　(四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件

　　業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)任務(wù)最終要依靠其委員來具體執(zhí)行，因此業(yè)主委員會(huì)委員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到業(yè)主大會(huì)的決定能否順利或者高質(zhì)量地完成。實(shí)踐中，大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員能夠代表業(yè)主利益，熱心為業(yè)主辦事，但也有一些業(yè)主委員會(huì)委員素質(zhì)不高，有的利用權(quán)利牟取私利，作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛，不利于物業(yè)管理活動(dòng)的正常開展。因此，很有必要對業(yè)主委員會(huì)委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉出來的業(yè)主委員會(huì)委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

　　(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(2)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);

　　(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時(shí)間。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會(huì)選舉出來的業(yè)主委員會(huì)委員自行推選產(chǎn)生，這樣可以增強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中的公信力，有利于其組織業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

　　業(yè)主委員會(huì)委員除了要符合當(dāng)選委員的六個(gè)條件外，如果有以下情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后，該業(yè)主應(yīng)當(dāng)自終止之日起限定時(shí)間內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　(六)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況，經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　無論是定期會(huì)議還是臨時(shí)召開的會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的每次會(huì)議均應(yīng)當(dāng)作好書面記錄，由主持會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。

　　(七)業(yè)主委員會(huì)的改選與變更

　　1.業(yè)主委員會(huì)的改選

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個(gè)月前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)換屆選舉后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

　　2.業(yè)主委員會(huì)委員的變更

　　經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　(八)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

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