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2014物業(yè)管理師:前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則

更新時間:2014-06-06 08:57:17 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》第三章物業(yè)管理的基本制度,前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則相關(guān)知識點已經(jīng)整理更新,供各位考友復(fù)習(xí)備考。

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  前期物業(yè)管理項目招標(biāo)規(guī)則

  (一)招標(biāo)原則與招標(biāo)形式

  招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施,前期物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

  1.招標(biāo)原則

  (1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。例如采取地方保護(hù)主義,限制外地物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。又如從企業(yè)所有制角度進(jìn)行限制,不允許民營物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)等。這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的作法,不僅違背公開、公平、公正、誠實信用的招標(biāo)投標(biāo)原則,而且與物業(yè)管理市場化背道而馳。

  (2)不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇。對潛在投標(biāo)人區(qū)分三六九等區(qū)別對待,也是違背公開、公平、公正、誠實信用的招標(biāo)投標(biāo)原則。例如對某些潛在投標(biāo)人詳盡介紹招標(biāo)項目并允許查驗項目,而對其他潛在投標(biāo)人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標(biāo)準(zhǔn)備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標(biāo)人的合法權(quán)益,而且必然導(dǎo)致不公正的招標(biāo)結(jié)果。

  (3)不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標(biāo)應(yīng)當(dāng)實事求是,符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標(biāo)市場行情。如果向潛在投標(biāo)人提出不切實際的投標(biāo)條件或要求,不僅會導(dǎo)致招標(biāo)失敗,而且也給投標(biāo)方造成損害。

  2.招標(biāo)形式

  前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

  (1)公開招標(biāo)、

  公開招標(biāo)要求招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告,例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告,邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。同時,公開招標(biāo)還須在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標(biāo)公告,以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標(biāo)信息。招標(biāo)人發(fā)布的招標(biāo)公告,應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。

  (2)邀請招標(biāo)

  邀請招標(biāo)也稱定向招標(biāo),是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo),主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目,例如,有復(fù)雜專業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標(biāo)方式的,招標(biāo)人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書,投標(biāo)邀請書內(nèi)容與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告內(nèi)容相同。

  3.招標(biāo)代理機構(gòu)

  無論公開招標(biāo)與邀請招標(biāo),招標(biāo)人可以自行組織和實施招標(biāo)活動,沒有能力組織和實施招標(biāo)活動的,也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,既不能越權(quán)代理,也不能違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定。

  招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。目前,大中城市一般都有專門從事物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理的公司和機構(gòu)。從事物業(yè)管理的招標(biāo)代理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

  (1)有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)資金;

  (2)有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量;

  (3)有房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)老師名冊。

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  (二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項目備案

  1.招標(biāo)文件的編制

  《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要,在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容:

  (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介:包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

  (2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求:包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)等;

  (3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求:包括投標(biāo)人資格、投標(biāo)書形式、主要內(nèi)容等;

  (4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法;

  (5)招標(biāo)活動方案:包括招標(biāo)組織機構(gòu)情況,開標(biāo)時間和地點等;

  (6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

  (7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

  2.招標(biāo)項目備案

  招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前,向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料:

  (1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

  (2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書;

  (3)招標(biāo)文件;

  (4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

  房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。

  (三)招標(biāo)程序規(guī)則

  《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:

  (1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間,公開招標(biāo)物業(yè)管理項目,自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日。

  (2)招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件,認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

  (3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況,可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場,并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

  (4)通過招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作:

 ?、傩陆ìF(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

 ?、陬A(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

 ?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

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