2014年土地估價(jià)師考試《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)(3)

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    2014年土地估價(jià)師考試《估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)匯總

　　第三章 地租理論

　　考點(diǎn)1：地租概念

　　1、 地租意指報(bào)酬或收益。是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

　　2、 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把地租區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租。指出這是資本主義地租的兩種基本形式。

　　3、 地租定義為“土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”?！暗刈馐且环N經(jīng)濟(jì)剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本之后余下的那一部分”。按照這種定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租，是指土地所有者將土地租給土地使用者，土地承租人和出租人簽訂租賃契約所確定的租金)和經(jīng)濟(jì)地租(理論地理，是指土地產(chǎn)品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超過成本的純收入)。

　　4、 廣義地租：是指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。

　　5、 狹義地租：指利用土地所獲得的超額利潤。

　　6、 馬在思在科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論、科學(xué)的利潤理論、生產(chǎn)價(jià)格理論的基礎(chǔ)上，對(duì)資本主義社會(huì)的地租進(jìn)行了深入分析，指出資本主義地租是以資本主義土地私有制為前提的，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。

　　考點(diǎn)2：級(jí)差地租

　　1、 級(jí)差地租的概念：是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。級(jí)差地租與土地等級(jí)相聯(lián)系，在等量投入的情況下，土地等級(jí)不同，土地收益便不同，因此地租額不同。

　　2、 級(jí)差地租假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國民經(jīng)濟(jì)各部門之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移，平均利潤、生產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他商品一樣，按照生產(chǎn)價(jià)格出售。

　　3、 級(jí)差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)：土地自然條件的差別(即土地等級(jí)的差別)

　　4、 馬克思在分析級(jí)差地租時(shí)，按其形成的基礎(chǔ)不同，把級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租第一形式(級(jí)差地租I：是指農(nóng)業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租)和級(jí)差地租第二形式(級(jí)差地租II：是指對(duì)同一地塊上的連續(xù)增長投資，使各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。)

　　考點(diǎn)3：絕對(duì)地租

　　1、 絕對(duì)地租的概念：是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。假定劣等地是不繳納地租的。

　　2、 租用劣等地的資本家只得到了平均利潤，如果讓其從平均利潤中拿出一部分繳納地租，農(nóng)業(yè)資本家得不到平均利潤絕對(duì)不行，可又必須繳納地租，顯然絕對(duì)地租不是平均利潤的一部分，而是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額。

　　3、 農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價(jià)格而的安市場價(jià)格出售的原因：(1)低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成是絕對(duì)地租形成的條件;(2)土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因。

　　4、 絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來源：同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。

　　考點(diǎn)4：壟斷地租

　　1、 壟斷地租的概念：是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

　　2、 某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地能夠生產(chǎn)某些特別名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。

　　3、 壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇擁工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。

　　考點(diǎn)5：礦山地租

　　1、 礦山地租概念：是指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。

　　2、 經(jīng)營礦山開采業(yè)的資本家同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租原因：(1)由于各礦山的蘊(yùn)藏豐富的程度不同，開采條件不同，距離消費(fèi)地點(diǎn)遠(yuǎn)近和運(yùn)輸條件也不同;(2)同農(nóng)業(yè)一樣，存在著資本主義的壟斷經(jīng)營;(3)由于礦山采掘業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成，礦產(chǎn)品的價(jià)值也就高于它的生產(chǎn)價(jià)格。由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以按其價(jià)值出售。

　　考點(diǎn)6：建筑地段地租

　　1、 建筑地段地租概念：是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它的來源同樣是工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值超過平均利潤的余額，反映了土地所有者對(duì)雇擁勞動(dòng)者的剝削關(guān)系。

　　2、 建筑地段地租的特征：

　　(1) 建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場所和空間而支付的;

　　(2) 建筑地段所處的位置對(duì)建筑地段地租有著決定性的影響;

　　(3) 只在于利用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步去提高建筑地段地租;

　　(4) 建筑地段地租的另一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是壟斷地租占有顯著的優(yōu)勢(shì)。

　　考點(diǎn)7：新古典城市地租理論

　　1、 新古典城市地租理論誕生時(shí)間：19世紀(jì)末至20世紀(jì)初

　　2、 代表：阿蘭索、密而期

　　3、 理論出現(xiàn)的直接動(dòng)因：是城市問題的日益突出引起人們對(duì)城市地租問題的關(guān)注，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?cè)噲D從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解釋城市空間的結(jié)構(gòu)和演變規(guī)律。

　　4、 新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)的論述可歸納為以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　(1) 新古內(nèi)蒙主義打破了那種一成不變的分析問題的方法，將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的確本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。

　　(2) 區(qū)位因素的重視和區(qū)位平衡概念的引入，使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。

　　(3) 新古典主義對(duì)土地市場的分析趨于成熟。

　　(4) 新古典主義解決了城市地租測(cè)算的理論方法，建立了有關(guān)地租模型。

　　(5) 由于新古典主義更注重對(duì)政府政策的研究，因而使得它有良好前景。

　　考點(diǎn)8：地租與地價(jià)的關(guān)系

　　1、 政府因素的作用：主要在于避免土地自由市場對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分配可能帶來的種種不公，同時(shí)也在于減少各種不同用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來的損失。

　　(1) 土地利用規(guī)劃。關(guān)于規(guī)劃對(duì)土地供給的限制，有學(xué)者將其劃分兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策規(guī)劃政策，為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等。另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或方法，如用地分區(qū)管理?xiàng)l例、土地細(xì)分法規(guī)。這兩種政策都可能增加土地的供給。地價(jià)曲線是一個(gè)起伏的、有不連續(xù)的折線。

　　(2) 城市基礎(chǔ)設(shè)施政策。設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式、設(shè)施的質(zhì)量是三個(gè)最關(guān)鍵的因素?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的時(shí)機(jī)，建設(shè)晚了會(huì)導(dǎo)致用地短缺和地價(jià)上升，早了又會(huì)造成投資的浪費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施投資在地價(jià)中占有很大的比重，這一比例從30%―80%不等。

　　2、 地租模型。代表：阿蘭索。突出貢獻(xiàn)：在于他將空間作為地租問題的核心進(jìn)行了考慮，并首次引起了區(qū)位平衡這一新古典概念，同時(shí)成功地解決了城市地租計(jì)算的理論方法。假設(shè)：在一個(gè)平坦的、沒有任何地理差異的平原上，土地質(zhì)量處處相等，每片土地都可直接用于開發(fā)，并可在市場上自由貿(mào)易。

　　3、 阿蘭索指出，對(duì)于一個(gè)家庭來說，區(qū)位平衡的取得取決于土地?cái)?shù)量、其他商品的數(shù)量、距中心距離三者之間變化比例，使其滿意程度最大，但開支總數(shù)不超過收入的約束。

　　4、 同好曲面：不管地價(jià)怎樣變化，都保持個(gè)人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行多種組合。

　　5、 買價(jià)曲線：一組家庭在不同的距離都有能力支付的而又保證同等滿意度的價(jià)格曲線。買價(jià)曲線BP的位置越低，其滿意度(利潤)越高。

　　考點(diǎn)9：地租理論在土地估價(jià)中的作用

　　1、 絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源;

　　2、 級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素;

　　3、 壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因。