2014年土地估價師考試《估價理論與方法》考點(4)

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　　2014年土地估價師考試《估價理論與方法》考點匯總

    第四章 區(qū)位理論

　　考點1：區(qū)位概念

　　1、 概念：區(qū)位是一個綜合的概念，除解釋為地球上某一個事物的空間幾何位置外，還強調(diào)自然界的各種地理要素與人類社會經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空置上的反映。換言之，區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。

　　2、 自然地理區(qū)位：地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。

　　3、 經(jīng)濟地理區(qū)位：地球上某一事物在人類社會經(jīng)濟活動過程中創(chuàng)造的人地關(guān)系。

　　4、 交通地理區(qū)位：某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。

　　考點2：區(qū)位的影響因素

　　1、 影響土地區(qū)位的主要因素：自然社會經(jīng)濟因素、行政因素

　　2、 社會經(jīng)濟因素：最重要因素

　　(1) 繁華程度;

　　(2) 交通狀況或通達程度。把出行的時間減少到最低程度。反映通達程度的因素：道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度、對外設(shè)施的分布狀況。

　　(3) 基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度

　　(4) 人口密度

　　3、 自然因素：影響土地區(qū)位的重要因素之一

　　(1) 地形坡度;

　　(2) 土地承載力

　　(3) 地質(zhì)構(gòu)造

　　(4) 洪水淹沒及排水狀況

　　(5) 城市的自然景觀

　　(6) 公園與綠地

　　(7) 環(huán)境質(zhì)量

　　4、 行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃。

　　考點3：農(nóng)業(yè)區(qū)位論

　　1、農(nóng)業(yè)區(qū)創(chuàng)始人：德國，馮?杜能

　　2、著作：《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關(guān)系》

　　3、杜能“孤立國”理論的前提：

　　(1)在孤立國中只有一個城市，且位于其中心，其他都是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地。

　　(2)沒有可通航的河流和運河，馬車是城市與農(nóng)村間聯(lián)系的唯一交通工具。

　　(3)是一天然均質(zhì)的大平原，位地中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相同，宜于植物生長。

　　(4)農(nóng)產(chǎn)品的運費和重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比關(guān)系。

　　(5)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟收益為目的，并根據(jù)市場供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營品種。

　　4、杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的主要內(nèi)容：

　　(1)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析。農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和;而運輸費用又決定著農(nóng)產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。最大利潤=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格―農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本―農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場的費用。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點：就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達到節(jié)約運費，從而最大限度地增加利潤。

　　(2)杜能圈：第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，距市場最近，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品;第二圈為林業(yè)區(qū);第三圈是谷物輪作區(qū);第四圈是草田輪作區(qū);第五圈為三圃(1/3黑麥、1/3燕麥、1/3休閑)農(nóng)作制區(qū);第六圈為放牧區(qū)。

　　考點4：工業(yè)區(qū)位論

　　1、 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人：德國，阿爾申爾德?韋伯

　　2、 理論的核心：通過對運輸、勞動力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

　　3、 假設(shè)前提：

　　(1) 研究的對象是一個均質(zhì)的國家或特定的地區(qū);

　　(2) 工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地分布在特定地點，并假設(shè)該地點為已知;

　　(3) 工業(yè)產(chǎn)品的消費地點和范圍為已知，且需求量不變;

　　(4) 勞動力供給為已知，不流動，工資率固定，勞動力的供給充裕。

　　(5) 運費是重量和距離的函數(shù);

　　(6) 僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售的問題。

　　4、 關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析：工廠企業(yè)自然應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運費為最小的地方，運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量。他對工業(yè)原料進行了分類，一是遍布性原料，到處都有，對工業(yè)區(qū)位影響不大;二是限制性原料，地方性原料，只分布在固定地點。原料指數(shù)，是指需要運輸?shù)南薜匦栽系闹亓亢椭瞥善房傊亓恐?。遍布性原料的指?shù)為0，純原料的指數(shù)為1，失重性原料的指數(shù)大于1，限地性加遍布性原料指數(shù)可能小于1。限地性原料失重程度愈大，原料指數(shù)也愈大;當(dāng)在原料指數(shù)不同的情況下，只有在原料、燃料與市場間找到最小運費點，才能找到工業(yè)的理想?yún)^(qū)。

　　5、 勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析：勞工成本，就是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額，或稱勞動力費用。

　　6、 集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析。

　　考點5：中心地理論

　　1、 提出人：德國，克里斯塔勒。

　　2、 一些基本概念：

　　(1) 中心地：指相對于一個區(qū)域而言的中心點，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點。

　　(2) 中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)就稱之中心地職能。

　　(3) 中心性：一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度;

　　(4) 需求門檻：某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平。一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)。

　　(5) 商品銷售范圍：消費者為獲取商品和服務(wù)所希望通達的最遠路程，或是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

　　3、 假設(shè)條件：(1)研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)平原，人口分布均勻，收入水平和消費方式完全一致。(2)有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng);(3)廠商和消費者都是經(jīng)濟人;(4)平原上貨物可以完全自由地向各方向流動，不受關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘限制。

　　4、 中心地體系的基本模型。

　　(1) 市場原則：從最有利于組織商品的供銷，保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機會下配置各級中心地及其市場區(qū)的數(shù)目。K=3。建立一個市級商服中心，就要配置2個區(qū)級中心，6個小區(qū)級中心，相應(yīng)市級中心的銷售市場區(qū)包含3個區(qū)級市場，9個小區(qū)級市場區(qū)。

　　(2) 交通原則：K=4的中心地市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

　　(3) 行政原則：K=7一個高一級中心地管7個低一級中心地管理區(qū)。

　　考點6：區(qū)位理論在土地估價中的作用

　　1、 區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。

　　2、 區(qū)位理論在土地估價中的作用：

　　(1) 區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素;

　　(2) 區(qū)位是衡量地租、地價的主要標(biāo)尺。