2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn):土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

2014土地估價(jià)高端套餐

　　2014年土地估價(jià)師《案例與報(bào)告》考點(diǎn)匯總

    土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

　　(考綱要求)

　　(1)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

　　1)土地權(quán)屬查證

　　2)土地實(shí)體狀況查勘

　　3)周邊環(huán)境狀況調(diào)查

　　(3)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法

　　內(nèi)容詳解

　　一、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的

　　1.核實(shí)驗(yàn)證，保證價(jià)值與估價(jià)對(duì)象嚴(yán)格對(duì)應(yīng)相符，加深對(duì)估價(jià)對(duì)象的認(rèn)識(shí)，形成一個(gè)直觀、具體的印象;

　　2.觀察土地實(shí)體特征，對(duì)權(quán)屬證書和估價(jià)對(duì)象進(jìn)一步核實(shí)和確認(rèn)，并收集補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料;

　　3.現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)周邊環(huán)境，獲取文字、圖紙、照片等資料所無法或難以描述的細(xì)節(jié)。

　　例題：下面不屬于現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查目的有( )。

　　A.核實(shí)驗(yàn)證，保證價(jià)值與估價(jià)對(duì)象嚴(yán)格對(duì)應(yīng)相符

　　B.觀察土地實(shí)體特征

　　C.了解周邊規(guī)劃

　　D.現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)周邊環(huán)境

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的目的，C.了解周邊規(guī)劃為錯(cuò)誤答案。

　　二、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

　　1.土地權(quán)屬查證

　　查證地產(chǎn)基本項(xiàng)目，包括地產(chǎn)座落位置、街道、街坊、地號(hào)、門牌號(hào)、土地面積、建筑物、面積、用途等，看其是否與產(chǎn)權(quán)登記文件一致。

　　2.土地實(shí)體狀況查勘

　　土地實(shí)體狀況查勘內(nèi)容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢(shì)、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。

　　例題：估價(jià)人員要了解的估價(jià)對(duì)象的狀況，屬于物質(zhì)實(shí)體狀況的有( )。

　　A.土地的位置、四至

　　B.土地的使用年限

　　C地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)

　　D.土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來源

　　E.土地的開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況

　　解析：根據(jù)土地實(shí)體狀況查勘內(nèi)容，知道答案為ACE。

　　3.周邊環(huán)境狀況調(diào)查

　　待估地產(chǎn)區(qū)域因素條件和個(gè)別因素條件勘查?，F(xiàn)場(chǎng)查證地產(chǎn)所在區(qū)域的商服繁華條件、交通狀況、設(shè)施狀況、人口狀況、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況等區(qū)域條件和宗地形狀、面積、臨街條件、進(jìn)深、地質(zhì)、地形條件等個(gè)別條件，并逐一詳細(xì)記錄。

　　例題：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容不包括( )。(單選)

　　A.地產(chǎn)基本項(xiàng)目

　　B.土地實(shí)體狀況

　　C.周邊環(huán)境狀況

　　D.土地使用者

　　解析：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，知道應(yīng)該是D.土地使用者為錯(cuò)誤答案。

　　三、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法主要有：l.觀察;2.詢問;3.測(cè)量;4.核對(duì)。通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，了解土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和周圍環(huán)境狀況是否與委托人提供的資料、房地產(chǎn)登記等資料一致，確保資料的真實(shí)可靠和評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

　　例題：下面不是現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法的一項(xiàng)是( )。

　　A.觀察

　　B.詢問

　　C測(cè)量

　　D.電話調(diào)查

　　解析：根據(jù)調(diào)查的方法，D.電話調(diào)查為錯(cuò)誤答案。

　　本章小結(jié)：

　　土地估價(jià)資料的收集是進(jìn)行土地估價(jià)的前提，本章對(duì)土地估價(jià)資料的種類和主要內(nèi)容做了系統(tǒng)說明，介紹了土地估價(jià)資料的收集和整理的方法。對(duì)于本章的學(xué)習(xí)，關(guān)鍵要理清各項(xiàng)估價(jià)所需資料的內(nèi)容，介紹收集和整理的各種方法，從而培養(yǎng)估價(jià)人員土地估價(jià)資料的收集和整理的能力。

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