2014物業(yè)管理師:管理職能在物業(yè)管理中的應(yīng)用

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　　管理職能在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　物業(yè)管理也是一種管理。在物業(yè)管理過程中，企業(yè)要想更好地實現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)，獲得較強(qiáng)的企業(yè)信譽和競爭實力，也必須靈活地應(yīng)用管理學(xué)的基本原理，并和物業(yè)管理實際相結(jié)合，達(dá)到預(yù)期的管理目標(biāo)。下面就管理學(xué)的幾個基本職能在物業(yè)管理過程中的具體應(yīng)用進(jìn)行簡要地闡述。

　　(一)物業(yè)管理決策

　　決策是進(jìn)行任何一項工作或活動的第一步，是一切工作的開始。對物業(yè)管理而言，從物業(yè)管理的前期介入、接管驗收，一直到后續(xù)的日常管理服務(wù)工作，作為管理主體的物業(yè)管理工作者，無時不進(jìn)行各項管理決策活動。

　　對于物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理企業(yè)首先要分析研究各方面情況，結(jié)合自身的實力及發(fā)展定位，然后再根據(jù)前期的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)的論證情況，做出是否參與前期介入活動的決定。如果決定參與前期介入工作，還要考慮和安排參與前期介入的人選、方案設(shè)計等工作，這些活動從本質(zhì)上講就是決策。如，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，物業(yè)管理企業(yè)要對自己將要拓展的市場地域進(jìn)行綜合分析和決策，這是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要決策。企業(yè)將要進(jìn)入的地區(qū)選擇是否正確，直接影響到企業(yè)未來的經(jīng)營效益和長遠(yuǎn)發(fā)展。對于一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于市場化程度及相關(guān)法規(guī)等相應(yīng)顯得較為滯后，人們對物業(yè)管理服務(wù)的接受程度也和其他市場化程度較高的地區(qū)相比會顯得比較低。還有其他涉及到地區(qū)風(fēng)俗、消費習(xí)慣、人文氛圍等問題都會對新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生影響，因此，物業(yè)管理企業(yè)在決定是否進(jìn)入相關(guān)地區(qū)市場前必須要進(jìn)行細(xì)致而科學(xué)地分析論證，并作出相應(yīng)的決定。該決定正確與否，將直接影響到企業(yè)的未來發(fā)展。

　　在參與具體的物業(yè)管理項目的投標(biāo)方面，物業(yè)管理企業(yè)也要經(jīng)過分析研究。要對擬投標(biāo)的項目的開發(fā)過程相關(guān)情況、項目檔次、市場定位、銷售情況等進(jìn)行詳細(xì)地了解和分析論證，然后再決定是否參與投標(biāo)工作，以及決定人員安排、組織設(shè)置及其他資源的配合等。這也是物業(yè)管理過程中的一項重大決策。

　　在物業(yè)管理的日程工作及整個過程中，也會時常遇到各類問題需要加以解決，這都是物業(yè)管理的決策問題。對物業(yè)管理過程中出現(xiàn)問題的提出、分析論證，最終對解決方案的選擇及實施等，都需要相關(guān)人員和組織作出決策?？傊推渌磺薪?jīng)營管理活動一樣，物業(yè)管理決策貫徹物業(yè)管理工作的始終，并嚴(yán)格按照管理學(xué)有關(guān)決策的一般原理和程序進(jìn)行。物業(yè)管理決策的好壞不僅影響到企業(yè)的經(jīng)營管理效果，有的甚至?xí)苯佑绊懙狡髽I(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　(二)物業(yè)管理計劃

　　物業(yè)管理計劃是為達(dá)到某一特定的目標(biāo)所制定的未來行動方案。物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理過程中的決策的具體化，是物業(yè)管理工作的一項重要職能和手段。

　　在處理和解決物業(yè)管理過程中的某些問題時，如是否參與前期介入、是否參與投標(biāo)等，物業(yè)管理企業(yè)在作出一個明確的決策后，接下來的工作就是如何將這一決策所要達(dá)到的目標(biāo)進(jìn)行具體安排，這就是物業(yè)管理計劃。

　　物業(yè)管理計劃具有計劃職能的所有一般屬性和要求，也有物業(yè)管理長期、中期和短期計劃之分。如：涉及物業(yè)管理企業(yè)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的決策規(guī)劃就是物業(yè)管理的長期計劃，對企業(yè)未來某一時間的經(jīng)營效益目標(biāo)的決策和規(guī)劃，就是物業(yè)管理中期計劃，一般1～2年不等，而對于近期(如月，季等)的有關(guān)決策安排，就是物業(yè)管理短期計劃。

　　物業(yè)管理計劃是根據(jù)企業(yè)的決策目標(biāo)，在充分分析研究企業(yè)的各類可以利用的人、財、物等資源的基礎(chǔ)上而進(jìn)行的細(xì)致謀劃。物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理后續(xù)相關(guān)工作的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，它是否有效率將直接影響到企業(yè)決策目標(biāo)的實現(xiàn)和資源的使用程度，進(jìn)而影響到企業(yè)的效益和發(fā)展目標(biāo)。

　　(三)物業(yè)管理組織

　　物業(yè)管理組織的目的也是要確保物業(yè)管理各項決策和計劃的順利實施。組織是企業(yè)的載體，是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)。和其他組織一樣，物業(yè)管理企業(yè)要想實現(xiàn)自己既定的發(fā)展目標(biāo)，必須要按照管理學(xué)有關(guān)組織設(shè)計和職位安排的基本原則和要求進(jìn)行。

　　物業(yè)管理組織是為物業(yè)管理企業(yè)的總體目標(biāo)服務(wù)的，因而組織的設(shè)計要具備服務(wù)的功能。物業(yè)管理設(shè)置各類組織或部門不是目的，而是為了更好地實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的必要措施和手段。物業(yè)管理企業(yè)組織的設(shè)置，首先要對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)有一個非常清晰和明確的把握，在這個基礎(chǔ)上再研究實現(xiàn)這些目標(biāo)所必須完成的任務(wù)或工作項目。待完成實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)所必須的工作項目和任務(wù)確定后，再把同類的工作或任務(wù)進(jìn)行歸并和整合，就形成了一個部門。許多不同的部門通過某種制度或契約聯(lián)結(jié)在一起，就形成了一個企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)。

　　(四)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)和激勵

　　物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)是指物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者通過各種規(guī)定或措施去帶動他人和集體活動以實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的過程。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)不等同于物業(yè)管理者，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)更強(qiáng)調(diào)是如何按照企業(yè)的發(fā)展要求和規(guī)定，結(jié)合具體問題，有創(chuàng)造性和藝術(shù)性地去影響他人去為實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)而努力。

　　物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的這種影響力的大小，一方面是來源于職位的設(shè)置，更重要的是領(lǐng)導(dǎo)者自身的能力、經(jīng)驗和人格魅力。物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)能力的高低不僅影響到企業(yè)的工作效率，也直接影響到整個企業(yè)的文化氛圍和長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　同樣，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力的實現(xiàn)，在很大程度上是領(lǐng)導(dǎo)者通過各種物質(zhì)和精神方面的激勵手段，激發(fā)他人的工作熱情和主觀能動。物業(yè)管理激勵和其他管理領(lǐng)域的激勵一樣，也分為諸如獎金等的物質(zhì)激勵和樹立標(biāo)兵等的精神激勵。物業(yè)管理激勵要根據(jù)不同的問題，針對不同的人員，在不同的環(huán)境下，采取相應(yīng)的激勵方式。

　　(五)物業(yè)管理控制

　　在物業(yè)管理的過程中，由于各種原因，難免會出現(xiàn)與預(yù)先設(shè)計好的目標(biāo)和計劃不一致的地方，這就需要對這些不一致的問題進(jìn)行控制。物業(yè)管理控制，就是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和預(yù)定的計劃，對物業(yè)管理過程中的各項活動和工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查和反饋，并對相關(guān)偏差加以調(diào)適和糾偏，以確保整個物業(yè)管理活動按照既定的計劃和目標(biāo)進(jìn)行等一系列活動過程。

　　物業(yè)管理控制是實現(xiàn)物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)的有力保障，也是提高物業(yè)管理效率，減少開支，降低成本等活動的重要手段和措施。對物業(yè)管理中的各項工作要按照管理學(xué)有關(guān)控制職能的基本要求和程序，為確保企業(yè)的既有發(fā)展方向而制訂必要的預(yù)防和現(xiàn)場處理應(yīng)急措施。

　　物業(yè)管理控制主要有糾偏和調(diào)適兩方面內(nèi)容。物業(yè)管理糾偏，就是物業(yè)管理既定的發(fā)展目標(biāo)和計劃符合企業(yè)發(fā)展要求，也和整個環(huán)境相適應(yīng)，只是在具體實施過程中，由于各種原因而導(dǎo)致現(xiàn)實的工作和既定的要求發(fā)生了偏離，這種偏離主要是執(zhí)行過程的問題，對于這種情況，物業(yè)管理企業(yè)往往要堅持既定的目標(biāo)和計劃，糾正現(xiàn)實的工作偏差使之回到既定的要求和計劃軌道上來。而物業(yè)管理控制的另一方面內(nèi)容，即物業(yè)管理調(diào)適，是指在物業(yè)管理工作過程本身沒有什么問題，只是當(dāng)前執(zhí)行的目標(biāo)和計劃已經(jīng)和現(xiàn)實的條件或環(huán)境不太符合了，即物業(yè)管理計劃本身存在一些缺點，這樣，為了更好地實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，就要對物業(yè)管理計劃進(jìn)行重新調(diào)整，使之與現(xiàn)實條件和環(huán)境相適應(yīng)。無論是糾偏還是調(diào)適，其根本目的都是為了企業(yè)更好更順利地發(fā)展。

　　物業(yè)管理決策的制訂、計劃的實施，在物業(yè)管理的日常管理過程中，由于各種原因，難免會發(fā)生與預(yù)先的決策或計劃不相一致的地方，這就需要物業(yè)管理人員根據(jù)這種不一致的具體情況或原因，采取有效手段或方法，進(jìn)行控制。

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