2014年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析(2)

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　　2014年土地估價師《土地估價實務(wù)》考點剖析匯總

    土地估價報告審核

　　1.土地估價報告審核的目的

　　為保證土地估價報告的質(zhì)量，估價機構(gòu)應(yīng)建立估價報告內(nèi)部審核制度，由資深估價人員按照合格估價報告的要求，對撰寫出的估價報告進行全面審核，并確認估價結(jié)果的合理性。

　　2.土地估價報告審核的內(nèi)容

　　對土地估價報告進行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進行質(zhì)量檢驗，是防范估價風險的最后一道防線。

　　重點審核以下內(nèi)容：確定估價報告與規(guī)范格式相符、確定報告中應(yīng)有兩名該機構(gòu)注冊土地估價師的簽名、與有關(guān)法律法規(guī)相符、評估方法選擇無嚴重錯誤、報告無嚴重漏項、測算討程和計算公式以及各項數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定正確。具體內(nèi)容如下。

　　(1)估價所依據(jù)資料的質(zhì)量。

　　估價所依據(jù)的資料應(yīng)真實、有效、合法、完整、翔實。

　　(2)合法性審核。

　　①估價機構(gòu)。在其資質(zhì)登記許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù);估價報告加蓋估價機構(gòu)公章;分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義出具評估報告，而不是該分支機構(gòu)。

　?、诠纼r人員。估價師注冊應(yīng)在有效期內(nèi);至少有2名執(zhí)業(yè)土地估價師簽字;回避與自己有利害關(guān)系的業(yè)務(wù)。取得土地估價師資格并在土地估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師，應(yīng)通過實踐考核，并進行執(zhí)業(yè)登記;只有經(jīng)過執(zhí)業(yè)登記的土地估價師，才能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任。

　?、圩诘禺a(chǎn)權(quán)。具有合法權(quán)屬證明文件。如果待估宗地缺乏產(chǎn)權(quán)證明文件，無法查實或雖有合法產(chǎn)權(quán)證明文件，但估價時不按照產(chǎn)權(quán)證明文件中登記的狀況，而是按設(shè)定的產(chǎn)權(quán)估價時，假設(shè)內(nèi)容不得違背現(xiàn)行法律、法規(guī)，并就假設(shè)與委托方達成一致，在估價委托協(xié)議中約定，在估價報告中完整披露。

　?、茏诘赜猛尽４雷诘赜猛镜慕缍☉?yīng)與其合法產(chǎn)權(quán)證明文件或批準的規(guī)劃文件一致，根據(jù)項目情況需要對用途作合理假設(shè)的，也應(yīng)該符合規(guī)劃的要求;政府主管部門另有特別規(guī)定的從其規(guī)定。

　?、葑诘靥幏帧?yīng)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)允許的處分方式進行估價，如劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格評估、抵押價格評估等。

　　(3)合規(guī)性審核。

　?、賰?nèi)容和格式。報告應(yīng)完整。報告的文字表述、排版、外觀要求：報告名稱、格式、用語規(guī)范;引用法規(guī)、標準應(yīng)完整正確;文字簡潔、通暢，表述嚴謹、前后一致、邏輯性強，無錯別字、漏字，標點符號使用正確;排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，裝訂美觀大方。

　　報告表達的內(nèi)容、觀點前后一致，估價報告因果分析應(yīng)有邏輯性。

　?、诠纼r目的。估價目的明確、清晰，表述準確、規(guī)范。

　　③地價定義。地價定義應(yīng)明確、合理、準確、清晰，設(shè)定條件應(yīng)有依據(jù)。

　?、軋蟾娴挠行凇⒐纼r期日、估價日期的界定和描述符合規(guī)范、規(guī)程的要求。

　　⑤估價對象界定。包括：土地登記狀況、土地權(quán)利狀況、土地和建筑物實物狀況。

　?、迌r格影響因素分析。

　　區(qū)位狀況和實物狀況的闡述及分析要有針對性，因素齊全且突出主要因素;因素分析清晰，資料翔實;權(quán)利狀況要核實清楚，對權(quán)利的瑕疵進行分析。

　　(4)合理性審核。

　　①估價假定前提和限制條件。在估價過程中，估價人員常會遇到一些不確定的事項，需要正確地設(shè)定一些假定條件和前提，使估價過程邏輯嚴密，估價結(jié)果更為可靠，比如對“正常市場”條件的設(shè)定。

　?、诩夹g(shù)思路與估價方法。根據(jù)估價目的、土地用途、市場狀況和收集的資料等，正確選擇估價方法。

　　③市場分析。市場分析應(yīng)當是針對性的分析，針對估價對象用途進行市場細化分析，并且對估價對象所在區(qū)域和同一供需圈的市場情況進行分析。市場分析應(yīng)反映地價變化的趨勢、程度，與估價過程的因素分析、參數(shù)修正、地價確定等要統(tǒng)一。

　?、軈?shù)確定與估算過程。按照所選估價方法的原則、要求、計算公式和估價步驟等準確計算。

　?、莨纼r結(jié)果的確定?？梢圆捎眉訖?quán)或簡單算術(shù)平均法或其他方法確定最終估價結(jié)果。各方法的結(jié)果無論是相差較大還是較接近，都應(yīng)當首先分析各估價方法的適宜性。許多估價報告沒有分析權(quán)重確定的理由。估價結(jié)果的幣種、總地價、總地價大寫及單位面積地價準確、全面。

　　例題：土地估價報告的內(nèi)部審核應(yīng)堅持合法性準則，其審核的重點主要有( )。(2007年真題)

　　A.以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價對象產(chǎn)權(quán)

　　B.以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價對象使用方式的合法性

　　C.以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價對象處分

　　D.以國家及當?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價對象評估過程

　　E.以政府頒布的基準地價為評判標準審核估價結(jié)果合理性

　　答案ABCD

　　解析：土地估價報告的內(nèi)部審核應(yīng)堅持合法性準則，其審核的重點主要有以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為合法依據(jù)審核估價對象產(chǎn)權(quán)、以土地使用管制、城市規(guī)劃等為合法依據(jù)審核估價對象使用方式的合法性、以國家法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù)審核估價對象處分和以國家及當?shù)卣嘘P(guān)政策規(guī)定為合法依據(jù)審核估價對象評估過程。

　　例題：根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的( )等權(quán)利狀況進行描述。(2008年真題)

　　A.使用權(quán)

　　B.收益權(quán)

　　C.所有權(quán)

　　D.處置權(quán)

　　E.他項權(quán)利

　　答案：ACE

　　解析：根據(jù)土地估價報告規(guī)范格式的要求，土地權(quán)利狀況描述中要對估價對象的使用權(quán)、所有權(quán)和他項權(quán)利等權(quán)利狀況進行描述。

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