2014物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理:成本控制的含義與分類

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　成本控制的含義與分類

　　(一)成本控制的含義

　　成本控制有廣義和狹義之分。狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過(guò)程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對(duì)成本的分析與考核，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。(本節(jié)的成本控制均是指廣義的控制)。

　　綜上可知，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制;二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督;三是在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制在成本管理中起著重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展成本的控制，可以事先限制各項(xiàng)費(fèi)用和消耗的發(fā)生，有計(jì)劃地控制成本的形成，使成本不超過(guò)預(yù)先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本，提高效率和效益的目的。

　　(二)成本控制的分類

　　成本的控制可按不同的標(biāo)志進(jìn)行分類。常用的分類方法有：

　　1.按控制的時(shí)間特征分類

　　按成本控制的時(shí)間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。

　　(1)事先控制

　　事先控制是“設(shè)計(jì)”階段的控制，又稱事前控制，是在開(kāi)始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，以達(dá)到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的開(kāi)端。

　　(2)事中控制

　　事中控制是執(zhí)行階段的控制，又稱為過(guò)程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過(guò)程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日?？刂?。事中控制以成本標(biāo)準(zhǔn)控制成本實(shí)際支出，并將成本的實(shí)際支出與成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的偏差，以消除或減少這些差異。如果實(shí)際成本支出超過(guò)成本標(biāo)準(zhǔn)則為逆差，也稱不利的差異;反之，實(shí)際成本支出低于成本標(biāo)準(zhǔn)則為順差，也稱為有利的差異。成本差異是重要的管理信息，它從成本上及時(shí)反映物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中哪些方面取得了成績(jī)(順差)，哪些方面存在問(wèn)題(逆差)，這就有利于加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，尋求降低成本的途徑。事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。

　　(3)事后控制

　　事后控制是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。由此可見(jiàn)，成本的事后控制著眼于將來(lái)工作的改進(jìn)，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來(lái)的成本管理工作指出努力的方向。

　　成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或發(fā)生之時(shí)加以控制，把它限制在合理范圍之內(nèi)，以達(dá)到降低成本的目的。但是，事中控制還有一定的局限性，它一般只限于一時(shí)、一地、一事的單項(xiàng)成本控制，至于一個(gè)時(shí)期、一個(gè)單位、一種服務(wù)的綜合成本進(jìn)行分析和考核，則有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一個(gè)不斷循環(huán)的過(guò)程，所以，就本質(zhì)而言，事后控制實(shí)際上還是下一個(gè)循環(huán)中事先控制的組成部分。

　　2.按控制的機(jī)制分類

　　成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制，據(jù)此可將成本的控制分為以下三大類：

　　(1)前饋性控制

　　前饋性控制是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制，如通過(guò)對(duì)各成本開(kāi)支的必要性進(jìn)行分析，以確定最佳的實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化和物業(yè)增值最大化的成本支出水平等。

　　(2)防護(hù)性控制

　　防護(hù)性控制即制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制，就是通過(guò)制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開(kāi)支的審批制度等。前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。

　　(3)反饋性控制

　　反饋性控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，還有其他一些分類方法，如按成本信息反饋的程度不同，可以分為成本開(kāi)環(huán)控制和成本閉環(huán)控制。前者是成本控制的最低級(jí)，是單方向控制，沒(méi)有應(yīng)變能力，不形成及時(shí)反饋系統(tǒng)，是開(kāi)放環(huán)路。后者能及時(shí)把成本信息反饋給控制機(jī)構(gòu)，控制機(jī)構(gòu)具有應(yīng)變能力，能采用調(diào)節(jié)措施，達(dá)到既定的成本目標(biāo)，形成一個(gè)閉合環(huán)路。按控制的系統(tǒng)不同，可以分為簡(jiǎn)單控制和分級(jí)控制。按控制的要求不同，可以分為絕對(duì)成本控制和相對(duì)成本控制。按控制的對(duì)象不同，可以分為材料成本控制、工資控制和管理費(fèi)用控制等。

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