2014土地估價理論與方法：土地供需平衡原理

　　土地供需平衡是指土地經(jīng)濟供給與人們對特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對的、暫時的，而不平衡是絕對的。由于我國土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導(dǎo)致地價總的趨勢是上升的。

　　1.耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點在于人口對糧食的需求及滿足程度。由于耕地買賣頻率很低，對于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤，這樣才能緩解我國耕地的緊張供求關(guān)系。

　　2.工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟規(guī)律進行市場流轉(zhuǎn)。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律：地價上升，則供給增加，而需求下降;地價下降，則供給減少，需求增加。

　　但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟供給彈性有限，買賣雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價格受社會和政治局勢以及經(jīng)濟繁榮程度影響大，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過這個限度不管價格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購買者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機對象，價格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣出好價格，所以買者很少;相反，價格高漲的土地容易賣得好價錢，盡管價格上漲幅度大于其他地區(qū)，只要經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，定能獲利，所以買者很多。

　　隨著我國城市化和經(jīng)濟發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會不斷增加，但這類土地供給非常有限，最終必然導(dǎo)致這類土地在高價位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡，必須搞好城市規(guī)劃，實現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū)，提高城市土地利用規(guī)模效益;實行城市綜合開發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率;抓緊舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空間發(fā)展，實行立體利用，提高土地的經(jīng)濟供給能力。

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