2014土地估價理論與方法：土地價格的概念

　　考點1：土地價格概念

　　概念：土地價格實際上是土地經(jīng)是價值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。土地的價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)高低。購買土地實際上是購買土地的權(quán)利。

　　考點2：土地價格的主要特征

　　1、 表示方式不同：一般商品以價格表示，而土地即有價格，又有租金表示。

　　2、 價格基礎(chǔ)不同：一般商品具有移動性，價格來源商品本身，土地不具移動，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

　　3、 形成時間不同：一般商品可以標(biāo)準(zhǔn)化，易于比較，有完整的市場，價格短時間形成，土地差異大，缺乏完整的市場，價格形成時間長。估價時必須根據(jù)宗地自身的特點和市場狀況進行具體分析。

　　4、 土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定。

　　5、 地價主要由地產(chǎn)需求決定。土地的供給總的來說是一定的，人類可利用的土地是十分有限的，土地經(jīng)濟供給的彈性也很小，但對土地的需求則隨著經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價的主要方面。

　　6、 地價具有明顯的地區(qū)性和個別性。

　　7、 地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。首先，由于土地的稀缺性，其供給彈性很小;而同時，由于社會經(jīng)是的發(fā)展和人口不斷增加，對土地的需求總是持續(xù)增加，因而地價呈現(xiàn)不斷上漲趨勢;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　8、 市場結(jié)構(gòu)不同：一般商品有完整的市場，形成的物價比較客觀;土地是不完全的市場，需要對地價影響很大，形成的價格主觀因素影響很大。

　　9、 折舊現(xiàn)象不同：一般商品有折舊現(xiàn)象，價值隨使用年限增長而降低，土地不僅沒有折舊，面且還增值，其價格常隨社會經(jīng)濟發(fā)展而自然升高。

　　考點3：土地價格的類型

　　1、 按土地權(quán)利分類：(1)所有權(quán)價格;(2)使用權(quán)價格;(3)租賃權(quán)價格;(4)抵押權(quán)價格;

　　2、 按土地價格形成的方式：(1)交易價格;(2)評估價格(交易底價、基準(zhǔn)地價、課稅價格 ;

　　3、 按政府管理手段：(1)申報地價;(2)公告(示)地價：

　　4、 按土地價格表示方法：(1)土地總價格;(2)單位面積地價;(3)樓面地價

　　考點4：我國現(xiàn)行地價體系

　　1、 從宏觀到微觀，我國的地價體系基本上可以用等、級、價進行概括。其中“等、級”偏重于對土地自然質(zhì)量的評價;而“價”則更偏重于對土地經(jīng)濟價值的評價。

　　2、 從宏觀到微觀，在土地等、級、價體系中，土地等別處于最宏觀的層面，級別次之，而地價則處于微觀層面。

　　3、 從土地自然質(zhì)量到土地的經(jīng)濟價值，在土地等、級、價體系中，“等、級”偏重于對土地自然質(zhì)量的評估;而“價”更偏重于對土地經(jīng)濟價值的評價。

　　4、 按照管理需求，我國的地價體系如下：

　　(1)宏觀管理需求層面

　　※ 土地等別，包括城鎮(zhèn)土地等別、農(nóng)用地等別;

　　※土地級別，包括城鎮(zhèn)土地級別、農(nóng)用地級別;

　　※基準(zhǔn)地價，包括城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價;

　　※標(biāo)定地價(城鎮(zhèn))

　　※最高(最低)限價，包括工業(yè)用地出讓最低限價、居住用地最高限價(兩限房使用)

　　※監(jiān)則地價

　　(2)微觀管理需求層面

　　※出讓涉及地價，包括出讓底價、出讓成交地價;

　　※土地出租涉及地價，包括國有土地租金、國有土地所有權(quán)收益;

　　※企業(yè)改制涉及地價，包括作價出資(入股)地價、授權(quán)經(jīng)營地價;

　　※劃撥土地涉及地價，包括劃撥轉(zhuǎn)讓地價、劃撥補交出讓金;

　　※土地收購儲備涉及地價，包括國有土地收購價格、國有土地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)用地征收補償標(biāo)準(zhǔn)

　　※集體土地流轉(zhuǎn)涉及地價，包括農(nóng)用地流轉(zhuǎn)價格、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格

　　考點5：我國土地價格的主要類型

　　1、 按管理層次劃分：(1)基準(zhǔn)地價;(2)宗地地價?；鶞?zhǔn)地價是分用途的土地使用權(quán)的最高出讓年限的區(qū)域平均價格，具有有限期、全域性、平均性、時效性的特點。其作用是;反映土地市場中的地價水平及期限變動趨勢，為地價管理提供依據(jù);為國家征收土地使用稅提供依據(jù);引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)。

　　2、 按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分：(1)土地所有權(quán)價格;(2)土地使用權(quán)價格

　　3、 按土地開發(fā)程度劃分：(1)毛地價格：毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地。(2)生地價格：生地是指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平整的正常市場條件下土地使用權(quán)價格。一般說，毛地價和生地價由出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費構(gòu)成，不包括拆遷補償費或征地費;(3)熟地價格：是指政府出讓經(jīng)過三通一平或五通一平或七通一平，可直接開發(fā)利用的土地。

　　4、 按地價構(gòu)成劃分：城市建設(shè)配套費;征地拆遷開發(fā)費;土地開發(fā)費

　　5、 按交易方式劃分：(1)收購地價：收購方式可分為征用、收回、收購、置換;(2)劃撥地價、出讓地價、承租地價：一級市場中的主要地價形式;(3)出租價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格：二級市場形成產(chǎn)生的主要地價形式;(4)入股價格：起源于國有企業(yè)改革，一般適用于占地面積較大、經(jīng)營效益好、競爭能力強、開發(fā)前景好。

　　6、 按地價形式和目的劃分：(1)評估地價;(2)交易地價;(3)政策性地價;(4)征地區(qū)片

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