2015年土地估價理論與方法：路線價法

　　考點1：路線價法的概念

　　1、路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

　　2、路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

　　3、路線價法是在各樣點宗地價格的基礎(chǔ)上，分析宗地地價與影響地價的臨街深度等因素的相關(guān)關(guān)系，進而據(jù)此估算其他宗地地價的。

　　4、路線估價法認為城市內(nèi)各宗土地價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減，宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高;距離道路越遠，利用價值越小，地價也越低。

　　5、路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。

　　考點2：與路線價估價法有關(guān)的概念

　　1、 標準宗地：城市的一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況、公共設(shè)施的接近狀況，房屋的疏密度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬寬、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地稱為標準宗地。

　　2、 標準深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零的深度稱為市街地的標準深度。

　　3、 里地線：標準深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

　　4、 深度指數(shù)修正表：以道路為基準，按距離道路的變化情況編制的地價變化表稱為深度指數(shù)修正表。

　　5、 路線價區(qū)段：以街道為單位，將宗地接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評估區(qū)域，此區(qū)域稱為路線價區(qū)段。

　　考點3：路線價估價法的操作步驟

　　1、 路線價是一種以深度修正系數(shù)表和其他因素修訂系數(shù)表作為比較標準，利用現(xiàn)有的路線價進行修訂，從而快速方便地得到宗地價格的估價方法。

　　2、 利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序：

　　(1) 確定待估宗地所處的路線價區(qū)段和路線價。根據(jù)待估宗地的具體位置，對照城鎮(zhèn)路線價區(qū)段圖、路線價圖、表等，確定待估宗地所處的路線價和所臨街道的路線價，作為進一步修訂的基準。

　　(2) 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。查閱土地登記資料或進行實地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度、使用年期等具體情況。

　　(3) 確定街估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。

　　(4) 估算宗地地價。

　　3、 路線價及其修正體系建立的基本程度一般為：

　　(1) 劃分路線價調(diào)查區(qū)段;

　　(2) 設(shè)定標準深度;

　　(3) 收集交易案例;

　　(4) 計算宗地價格;

　　(5) 劃分地價區(qū)段;

　　(6) 計算區(qū)段地價;

　　(7) 劃分地價等級;

　　(8) 編制深度修正系數(shù)表;

　　(9) 編制其他因素修正系數(shù)表;

　　4、 設(shè)定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。

　　5、 踐線價是設(shè)定在街道上的標準宗地的單位地價。

　　6、 采用“點數(shù)”表示的優(yōu)點是：點數(shù)易換算成金額;點數(shù)不受幣值變動的影;點數(shù)易直接估算估價前后的價值差;點數(shù)易求取地價上漲率;

　　7、 采用“貨幣”表示的優(yōu)點是：貨幣易理解;交易參考便利。

　　8、 路線價評估確定的具體步驟：

　　(1) 地價實例調(diào)查;

　　(2) 宗地地價計算;

　　(3) 宗地數(shù)據(jù)檢驗;

　　(4) 確定地價區(qū)段;

　　(5) 計算區(qū)段地價;

　　(6) 劃分地價等級。

　　9、 地價區(qū)段劃分標準：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段。

　　10、 路線價估價法基本公式的表示形式為：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積

　　宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額

　　宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積

　　剩余法

　　考點1：剩余法的概念

　　1、剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法。從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。

　　2、剩余法的概念：剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　3、剩余法更深的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余。

　　地租量=市場價格―正常成本―正常利潤―正常利息―正常稅收

　　剩余法除適用于土地估價外，還用于以下三個方面：

　　(1) 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格。投資者的實際購買價格應低于或等于此價格，以保證其正常收益。

　　(2) 確定具體開發(fā)項目的預期利潤。若該利潤高于或等于投資者的期望利潤，則該項目可行。

　　(3) 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用。

　　考點2：剩余法的基本公式

　　1、基本公式：V=A-(B+C)

　　V：購置開發(fā)場地的價格;

　　A：總開發(fā)價格或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資產(chǎn)價值;

　　B：整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

　　C：開發(fā)商合理利潤。

　　考點3：剩余法估價步驟

　　1、剩余法的基本估價步驟：

　　(1)確定總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值;

　　(2)確定整個開發(fā)項目的開發(fā)成本;

　　(3)確定開發(fā)商合理利潤;

　　(4)計算購置開發(fā)場地的價格。

　　2、假設(shè)開發(fā)條件下的估價步驟：

　　(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

　　(4)估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排、測算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值;

　　(5)計算開發(fā)成本(包括建筑費、專業(yè)費、稅費、租售費用);

　　(6)計算利息;

　　(7)計算利潤;

　　(8)計算土地估價。

　　3、建成條件下的估價步驟：

　　(1)確定房地產(chǎn)的交易價格;

　　(2)確定房屋現(xiàn)值;

　　(3)確定交易稅費;

　　(4)計算土地價格。

　　地價的概念

　　一、土地價格： 地租的資本化。(從外延看：表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等價格形式)

　　我國土地價格：取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，多年地租現(xiàn)值總和，土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。

　　二、地價的分類

　　1、按土地權(quán)利：所有權(quán)價格(土地征用價格)、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等

　　2、按土地價格形成方式：交易價格、理論地價、評估價格(交易底價、基準地價、課稅價格)

　　3、按政府管理手段：申報地價、公告(示)地價(征收增值稅和征用土地補償依據(jù))。

　　4、按土地價格表示方法：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等。

　　5、按存在形態(tài)：生地價格(完成土地審批未進行或部分基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā))、熟地價格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，具備建設(shè)條件)、毛地價格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)未完成宗地拆遷平整)、凈地價格

　　6、按土地交易方式：拍賣價格(拍賣底價)、招標價格(標底)、協(xié)議價格、掛牌價格

　　7、按使用目的：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格

　　三、地價的特點

　　1.表示方式不同

　　2.價格基礎(chǔ)不同：土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。

　　3.形成時間不同。

　　4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應該得到體現(xiàn)。實質(zhì)是地價的附加。

　　5.地價主要由地產(chǎn)需求決定

　　6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

　　7.地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　8.市場結(jié)構(gòu)不同：土地價格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　四、我國土地價格主要類型

　　1、基準地價：反映城鎮(zhèn)地價整體水平，政府宏觀管理和控制標準。

　　2、標定地價：一般市場條件正常地價水平，政府具體管理的依據(jù)。

　　3、交易評估價：不同市場條件、不同交易形式下地價水平

　　4、成交地價。

　　5、衍生地價：如土地出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。

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