2015年土地估價理論與方法：開發(fā)成本

　　1、開發(fā)成本的概念及構(gòu)成

　　(1)開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費用的總和。不同開發(fā)項目其成本構(gòu)成存在差異，在土地開發(fā)項目中，整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費，將土地(生地或毛地)開發(fā)成熟地的開發(fā)費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費;在建工程續(xù)建項目中，續(xù)建項目的開發(fā)成本包括購買在建工程稅費、續(xù)建成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

　　(1.1)開發(fā)周期：開發(fā)周期是指從取得估價對象的日期，即估價期日，一直到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時期。不同的開發(fā)項目，其開發(fā)周期也不一樣，通常，一個完整的不動產(chǎn)開發(fā)項目可分為三個階段：規(guī)劃設(shè)計和工程預(yù)算期、工程建設(shè)期、租售期。土地的開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定。

　　(1.2)購地稅費：是投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，是假定一旦購買了待開發(fā)土地，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。

　　(1.3)開發(fā)費用：一般包括土地開發(fā)費和房屋建造成本兩部分，土地開發(fā)費要考慮待估宗地的開發(fā)程度，按需要投入的各項客觀費用計算。開發(fā)建筑成本費用可采用比較法、建設(shè)工程概預(yù)算來估算。房屋建造成本包括房屋建筑安裝工程費和專業(yè)費，房屋建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。建安工程費可采用比較法來估算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。專業(yè)費用包括建筑師的建筑設(shè)計費，預(yù)算師的工程概預(yù)算費用等。一般要用建筑安裝工程費的一定比率估算。

　　(1.4)銷售稅費：主要指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加;銷售費用主要指銷售開發(fā)完成后的不動產(chǎn)所必需的廣告宣傳費、銷售代理費、交易手續(xù)費等。銷售稅費一般以開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值的一定比率來計算。

　　(1.5)管理費用：管理費用可按照當(dāng)時同類不動產(chǎn)開發(fā)項目當(dāng)前的正常管理費用來推算，通常取建筑安裝工程費的一定比率。

　　(1.6)投資利息：根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，剩余法分為傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。傳統(tǒng)方法采用計算利息的方式考慮資金的時間價值，利息開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本。不動產(chǎn)開發(fā)的全部預(yù)付資本包括未知的待估不動產(chǎn)價值(通常是地價款)、土地開發(fā)費用或房屋建造成本、管理費用、購地稅費，這些項目都要計算利息，銷售稅費一般不計算利息。

　　現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式考慮資金的時間價值，即不把不動開發(fā)完成后的價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至估價期日，投資利息和開發(fā)利潤均隱含在折現(xiàn)過程中，從而在剩余法公式中沒有利息和利潤項。折現(xiàn)率應(yīng)采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資本金利率和開發(fā)利潤率兩部分。

　　2、開發(fā)成本應(yīng)區(qū)分地上有無建成房屋計算：

　　(1)地上無建成房屋的開發(fā)成本

　　(1.1)毛地價由土地使用權(quán)出讓金和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費組成;

　　(1.2)熟地價由毛地價和土地開發(fā)成本組成，土地開發(fā)成本是指通上水、通下水、通電、通燃?xì)?、通郵、通路和場地平整等費用。

　　(2)地上有建成房屋的開發(fā)成本

　　(2.1)開發(fā)成本費用包括直接工程費、間接費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等。直接工程費：是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。間接費：規(guī)費和企業(yè)管理費組成。

　　(2.2)開發(fā)建筑成本的計算要求及法?？刹捎帽容^法來推算，即通過當(dāng)時同類建筑當(dāng)前的平均或一般建筑費用來推算，也可采用建筑工程概預(yù)算的方法來估算。

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