2015年理財規(guī)劃師消費支出規(guī)劃復(fù)習(xí):購房的財務(wù)決策

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　　購房的財務(wù)決策

　　s 儲蓄以及繳納利息能力來估算客戶負(fù)擔(dān)得起的房屋總價，以及每月能承擔(dān)的費用支出。

　　s 購房開支除了房款本身的支出外，還要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)、公證費、律師費等各種費用。

　　(一)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　1. 計算房屋單價

　　s 第一，可負(fù)擔(dān)首付款。

　　可負(fù)擔(dān)首付款 = 目前凈資產(chǎn)在未來購房時的終值 + 以目前到未來購房這段時間內(nèi)年收入在未來購房時的終值 × 年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限。

　　s 第二，可負(fù)擔(dān)房貸。

　　可負(fù)擔(dān)房貸 = 以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值 × 年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限。

　　s 第三，可負(fù)擔(dān)房屋總價。

　　可負(fù)擔(dān)房屋總價 = 可負(fù)擔(dān)首付款 + 可負(fù)擔(dān)房貸

　　s 第四，可負(fù)擔(dān)房屋單價。

　　可負(fù)擔(dān)房屋單價 = 可負(fù)擔(dān)房屋總價 ÷ 需求的面積(需要多少平方米)

　　2.計算每月需要負(fù)擔(dān)的費用。

　　欲購買的房屋總價 = 房屋單價×需求面積

　　需要支付的首期部分 = 欲購買房屋總價 × (1 ? 按揭貸款成數(shù)比率)

　　需要支付的貸款部分 = 欲購買房屋總價 × 按揭貸款成數(shù)比率

　　每月攤還的貸款本息費用 = 需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值

　　【例子】張先生欲購買100平方米的房子，若房屋價格是3000~6000元/平方米，則購買100平方米的房子所需要的費用就是30萬~60萬元。假設(shè)按7成按揭，貸款期限為20年，年貸款利率是6%，以等額本息方式進行還款。

　　這時，假設(shè)想要購買總價為30萬元的房子，那么為了計算每月的房貸支出，先要算出需要支付的貸款，即

　　需要支付的貸款數(shù)額 = 30 × 70% = 21 萬元。

　　然后，根據(jù)年金計算的方法，把這21萬元當(dāng)作年金的現(xiàn)值，年金持續(xù)的時間是20年，也就是20×12 = 240個月，年金的月利率是6%÷12 = 0.5%，那么就可以算出每月支付的貸款是1505元。

　　貸款購房的時候房價最好控制在年收入的6倍以下，貸款期限在8~15年之間。

　　(二)其他需要考慮的因素

　　s 契稅。普通住宅按照房屋成交價的1.5%繳納契稅，非普通住宅按房屋成交價的3%繳納契稅。

　　s 評估費。商業(yè)銀行對不同類型的住房貸款抵押品是否需要評估有不同的規(guī)定。

　　s 律師費。辦理商業(yè)貸款時，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門對借款人個人進行資格認(rèn)證，買房貸款人需要支付律師費或者公證費。

　　s 保險費。貸款銀行一般都要求進行抵押擔(dān)保的買房貸款人到其認(rèn)可的保險公司辦理抵押物財產(chǎn)保險及貸款信用保險。

　　s 抵押登記費。需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平方米0.30元(建筑面積)計算的登記費。而二手房貸款需要公證的，公證費每間200元左右。

　　s 印花稅。

　　s 購房之后的很大一筆開支就是房屋的裝修和家具電器的購置。

　　(三)購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo)

　　s 第一，房屋月供款與稅后月總收入的比率。房屋月供款占借款人稅后月總收入的比率，一般不應(yīng)該超過25%~30%。

　　s 第二，所有貸款月供款與稅后月總收入的比率。房屋月供款加上其他10個月以上貸款的月供款得到的總額占借款人稅后月收入的比率，一般應(yīng)控制在33%~38%之間。

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