2015物業(yè)管理師考試綜合能力:建筑物區(qū)分所有權(quán)

特別推薦：物業(yè)管理師考試《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　產(chǎn)生背景：

　　在一幢公寓里，同一樓面相鄰而居的業(yè)主甲和業(yè)主乙房屋之間的共有承重墻體是屬甲和乙兩位業(yè)主所有?還是屬該公寓所有的業(yè)主共同擁有?如果業(yè)主甲在裝修中毀損了這堵墻，不僅侵害業(yè)主乙的權(quán)益，而且對(duì)該層樓以上甚至整幢大樓所有業(yè)主的房屋安全都造成侵害，那么，業(yè)主乙以外的其他業(yè)主是否有權(quán)對(duì)該墻體主張權(quán)利?在這種情況下，就需要對(duì)建筑物的不同部分根據(jù)不同情況進(jìn)行所有權(quán)方面的區(qū)分，建筑物區(qū)分所有權(quán)問題由此而產(chǎn)生。

　　1.概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)――指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(2010年單選題)其特征有：

　　(1)內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　　(2)權(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利必須一起處分，不得單獨(dú)處分。

　　(3)標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體。

　　(4)是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　2.業(yè)主的專有權(quán)

　　專有權(quán)――指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為此種專有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。

　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。(1)該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，(2)但是業(yè)主對(duì)專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。(3)專有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。

　　3.業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)――指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒有約定時(shí)，每個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

　　(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。(2)會(huì)所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　4.土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實(shí)行連動(dòng)主義，即只能一起處分，不得分離。

　　5.成員權(quán)

　　――指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。

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