2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第七章重點

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　　第七章 成本管理

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。

　　(考)物業(yè)管理成本構(gòu)成：1、營業(yè)成本;(1)直接人工費。(2)直接材料費。(3)間接費用。2、期間費用或經(jīng)營管理費用;(1)管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用。(2)財務(wù)費用。

　　營業(yè)成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費用則計入當(dāng)期損益。凡期間費用要按有關(guān)規(guī)定(或標(biāo)準(zhǔn))分別計入管理費用或財務(wù)費用。

　　(考)物業(yè)管理成本的分類：(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類;(1)外購材料;(2)工資;(3)職工福利費;(4)折舊費;(5)利息支出;(6)稅金;(7)其他支出。(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分;(重中之重)(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分;(1)固定成本;(2)變動成本;(3)半固定或半變動成本;半固定或半變動成本又稱混合成本。(四)按照計算依據(jù)不同劃分;(1)目標(biāo)成本;(2)定額成本;(3)計劃成本;(4)實際成本。(五)按照與決策的關(guān)系劃分;(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。(2)差異成本;(3)機(jī)會成本。機(jī)會成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。(4)估計成本。(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。(6)可緩成本。(7)可免成本。(8)附加價值成本。

　　專項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本。

　　目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實行物業(yè)管理服務(wù)費用包干制時，物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同。

　　主要成本項目的估算方法(詳見書本188)

　　成本預(yù)算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財務(wù)管理活動。

　　(B)成本預(yù)算的基本要求：1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào);物業(yè)管理企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。2、成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ);物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。3、成本預(yù)算應(yīng)有相就的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證;4、成本預(yù)逄要全面權(quán)衡，提高資金使用效益;5、成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地。

　　(A)固定預(yù)算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。彈性預(yù)算又稱變動預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。

　　編制彈性成本((費用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。定的基本理論是：在每一預(yù)算期對任何一項預(yù)算開支面目，不才慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有預(yù)算支出均為零為出發(fā)點，一雪從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預(yù)算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。零基預(yù)算的不足表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　滾動預(yù)算是指在按年分月編制預(yù)逄的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。因為它是滾動式的編制預(yù)算，因此稱為滾動預(yù)算。滾動預(yù)算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。

　　概率預(yù)算是指運用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實際。

　　B成本預(yù)算的編制程序：1、收集和整理有關(guān)資料;2、對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測;3、要據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預(yù)算。

　　狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對實際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。

　　物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標(biāo)成本本身的控制;二是對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督;三是在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制按控制的時間分類：(1)事先控制、(2)事中控制(3)事后控制;按控制的機(jī)制分類：(1)前饋性控制，(2)防護(hù)性控制，(3)反饋性控制。

　　成本控制的原則：1、全面控制原則;2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則;3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則;4、例外管理原則;例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全國控制的基礎(chǔ)上，對那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進(jìn)行控制解決。

　　B成本控制的程序：1、確定控制標(biāo)準(zhǔn);2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn);3、分析相關(guān)差異;4、糾正成本偏差;5、進(jìn)行考核獎罰。

　　C為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。

　　A成本的日常管理：(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制;物業(yè)管理也具有周期性，即它會經(jīng)歷從起步、成長、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。(二)嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制;(三)建立健全費用開支與報銷審批制度。

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