2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第十一章重點

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　　第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理

　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內容：1招商及承租戶組合;2、零售技術;3、物業(yè)維護;4、營銷;5、保險及風險管理;6、財務管理。

　　策略與運行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的更高層次。

　　(一)選址與規(guī)劃，零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時主要應考慮市場容量、進出交通、地點顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內部設施等因素。

　　經(jīng)營與運作：(一)、中心地理論;(二)、同類零售店聚集理論，只要所出售的商品或所提供的服務之間存在著較小的差異(這也就是所謂的“最小差異化”概念)，那么僅靠降低價格是無法壟斷整個市場的，因此銷售同種商品的零售店可以穩(wěn)定地共存。這是因為消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素。(三)、需求的外部效應理論;主力店產(chǎn)生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。主力店往往是連鎖型的大型超級市場或者知名的百貨商店。

　　1、租戶組合應實現(xiàn)多樣化;2、引入主力店以帶來大量客流;邀請若干主力店入住將會大大地提高零售商業(yè)物業(yè)的形象，并使中心內的普通商店受益，這就產(chǎn)生了正的外部效應。主力店通常是大型百貨商場或者連鎖超級市場。3、空間安排實現(xiàn)相互促進效應。

　　制定租賃方案和勝地賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。

　　A租戶選擇(一)聲譽;(二)財務能力;(三)租戶組合與位置分配;(四)租戶需要的服務。

　　租金確定與調整：(一)基礎租金;(二)百分比租金;(三)代收代繳費用和凈租約;(四)租金的調整;對于主要租戶一般每5年調整一次，次要租戶可每年調整一次。

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