2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第十一章重點

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　　第十一章 財務管理

　　物業(yè)管理企業(yè)財務管理，包括收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

　　主營業(yè)務收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。(2)物業(yè)經(jīng)營收入，指經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施所取得的收入。(3)物業(yè)大修收入，物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容，包括直接人工費、直接材料費、間接費用。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的管理，實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設間接費用。物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計入營業(yè)成本。支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)按照年未賬款余額的0.3%--0.5%計提壞賬準備金。

　　物業(yè)管理企業(yè)稅費的管理，包括流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計算，主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。其他業(yè)務利潤指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。

　　物業(yè)管理項目的財務管理，物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。一方面受物業(yè)管理企業(yè)的行政管理和業(yè)務指導，其財務計劃、開支范圍和權限、財務分析報告等受其嚴格管制，另一方面，酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會及其機構監(jiān)督物業(yè)管理項目機構財務管理的權力。

　　物業(yè)管理項目財務管理的類型。(一)獨立核算(二)非獨立核算。

　　酬金制和包干制的財務物征1、會計主體，酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)。2、收入，酬金物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收入就是該項目的物業(yè)服務費。3、成本費用(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。(2)人工成本占總成本的比例較高。(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。

　　物業(yè)服務費的測算編制應考慮的因素(1)市場調節(jié)價，(2)科學測算確定物業(yè)成本服務(3)管理投入資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊。(4)物業(yè)管理的運作應收支平衡、略有結余。

　　物業(yè)服務費成本(支出)構成(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用(6)辦公費用(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)服務費核算要點及方法

　　(一)一是要求詳細;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準確。

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