2015年土地估價師《理論與方法》:市場比較法(1)

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　　市場比較法

　　一、市場比較法的基本定義和概念

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

　　13個基本概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

　　二、市場比較法的基本公式

　　1、根據(jù)實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　2、基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　3、公式中總是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。

　　4、當因素區(qū)域因素和個別因素內存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素修正幅度。

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