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2015年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》預(yù)習試卷二

更新時間:2015-04-22 13:06:56 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015年物業(yè)管理師考試只是暫停,并沒有取消。想要報考的考友們還是得加緊時間復(fù)習,小編給大家整理:2015年物業(yè)管理師《經(jīng)營管理》預(yù)習試卷,希望能幫到大家。

  一、單項選擇題(共60題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)

  1 確定( ),提供績效評價的參照體系,是開展物業(yè)管理績效評價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

  A. 評價指標

  B. 評價標準

  C. 評價方法

  D. 評價數(shù)量

  參考答案: B

  2 寫字樓交通流線管理的原則不包括( )。

  A. 分流原則

  B. 簡捷原則

  C. 層次原則

  D. 處置原則

  參考答案: D

  3 某單元公寓面積150 m2,單價4 950元/m2,總價74.25萬元,在實際交易中的付款方式是在成交日期時一次付清,則給予7%的優(yōu)惠,則其實際單價為( )元/m2。

  A. 4 635.55

  B. 4 603.50

  C. 4 750.36

  D. 4 565.56

  參考答案: B

  4 可以觀察和分析消費品的零售價格和服務(wù)項目價格變動對職工貨幣工資的影響,作為研究職工生活和確定工資政策依據(jù)的指標是( )。

  A. 商品零售價格指數(shù)

  B. 城市居民消費價格指數(shù)

  C. 城市家庭可支配收入

  D. 國內(nèi)生產(chǎn)總值

  參考答案: B

  5 不屬于組合投資管理主要職責的是( )。

  A. 制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略

  B. 危機管理

  C. 監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策

  D. 負責投資組合的績效

  參考答案: B

  6 投標工作最難把握和最重要的因素之一是( )。

  A. 準確的物業(yè)管理年度收支測算

  B. 正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)

  C. 確定物業(yè)管理費價位

  D. 確定管理項目的整體思路

  參考答案: C

  7 導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率為( )。

  A. 現(xiàn)金回報率

  B. 資產(chǎn)負債率

  C. 償債備付率

  D. 基準收益率

  參考答案: D

  8 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價指標中,( )是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由,是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。

  A. 物業(yè)投資收益率

  B. 物業(yè)經(jīng)濟指標

  C. 物業(yè)品牌化

  D. 服務(wù)滿意度

  參考答案: C

  9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展( ),可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生,有計劃地控制成本的形成,使成本不超過預(yù)先制定的標準,達到降低成本,提高效率和效益的目的。

  A. 收益控制

  B. 價格控制

  C. 成本控制

  D. 政策控制

  參考答案: C

  10 履行保險合同的首要原則是( )。

  A. 可保利益的原則

  B. 誠信原則

  C. 比例分攤原則

  D. 近因原則

  參考答案: B

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  11 某宗物業(yè)預(yù)計未來每年的凈收益為45萬元,收益期限可視為無限年,該類物業(yè)的報酬率為11.5%,則該宗物業(yè)的收益價格為( )萬元。

  A. 391.30

  B. 395.29

  C. 393.49

  D. 392.46

  參考答案: A

  12 不屬于財務(wù)效益狀況修正指標的是( )。

  A. 盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)

  B. 成本費用利潤率

  C. 主營業(yè)務(wù)利潤率

  D. 財務(wù)內(nèi)部收益率

  參考答案: D

  13 相對于現(xiàn)金回報率來說,( )中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。

  A. 資產(chǎn)負債率

  B. 投資回報率

  C. 財務(wù)內(nèi)部收益率

  D. 現(xiàn)金回報率

  參考答案: B

  14 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會因素不包括( )。

  A. 家庭戶數(shù)與規(guī)模

  B. 傳統(tǒng)觀念及消費心理

  C. 經(jīng)濟發(fā)展狀況

  D. 人口數(shù)量及狀態(tài)

  參考答案: C

  15 在我國,索賠期限通常規(guī)定為( )。

  A. 一年

  B. 兩年

  C. 三年

  D. 五年

  參考答案: A

  16 搞清楚物業(yè)價格的構(gòu)成,是運用( )估價的一項基礎(chǔ)工作。

  A. 收益法

  B. 內(nèi)插法

  C. 成本法

  D. 比較分析法

  參考答案: C

  17 不屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點的是( )。

  A. 全期性

  B. 動態(tài)性

  C. 全員性

  D. 復(fù)合性

  參考答案: D

  18 設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用,直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程稱為( )。

  A. 自然壽命

  B. 技術(shù)壽命

  C. 維護壽命

  D. 經(jīng)濟壽命

  參考答案: A

  19 按照國內(nèi)外權(quán)重設(shè)計的習慣作法,權(quán)數(shù)總值通常為100分,具體指標權(quán)數(shù)采取老師印象打分方法確定,其中非計量指標權(quán)重為( )。

  A. 20%

  B. 45%

  C. 65%

  D. 70%

  參考答案: A

  20通過物業(yè)經(jīng)營管理活動,可以獲得( )租金收益,是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

  A. 公益性

  B. 經(jīng)常性

  C. 競爭性

  D. 投機性

  參考答案: B

  21 物業(yè)狀況不包括( )。

  A. 經(jīng)營狀況

  B. 區(qū)位狀況

  C. 權(quán)益狀況

  D. 實物狀況

  參考答案: A

  22 在保險合同有效期間,一旦發(fā)生合同約定的保險事故,( )就可以獲得大大超過所支付的保險費的賠償額。

  A. 保險人

  B. 投保人

  C. 被保險人

  D. 保險經(jīng)紀人

  參考答案: B

  23 在財務(wù)報告所披露的信息的基礎(chǔ)上,進一步提供和利用財務(wù)信息,以財務(wù)報告為依據(jù)進行,是財務(wù)報告編制工作的延續(xù)和拓展,這體現(xiàn)了財務(wù)報告分析的( )特性。

  A. 依耐性

  B. 判斷性

  C. 拓展性

  D. 復(fù)合性

  參考答案: C

  24 評價企業(yè)資產(chǎn)運營效益的重要指標是( )。

  A. 總資產(chǎn)報酬率

  B. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

  C. 財務(wù)內(nèi)部收益率

  D. 凈資產(chǎn)收益率

  參考答案: A

  25 已知某筆貸款的年利率為16%,借貸雙方約定按月計息,則該筆貸款的實際利率為( )。

  A. 17.16%

  B. 17.23%

  C. 16.68%

  D. 16.53%

  參考答案: B

  26 組合投資管理要素不包括( )。

  A. 管理方法

  B. 管理對象

  C. 投資者

  D. 管理者

  參考答案: C

  27 關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的特征,敘述錯誤的是( )。

  A. 物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提

  B. 物業(yè)服務(wù)合同是無償?shù)?/P>

  C. 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

  D. 物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同

  參考答案: B

  28 王某應(yīng)繳納的基礎(chǔ)租金為15萬元/月,其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額50萬元,以每月營業(yè)額的5%作為百分比租金,若租戶5月份、6月份營業(yè)額分別為40萬元、50萬元,這兩個月應(yīng)繳租金共計( )萬元。

  A. 40

  B. 31.50

  C. 30

  D. 30.75

  參考答案: C

  29 物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等屬于( )。

  A. 半變動成本

  B. 非比例變動成本

  C. 半固定成本

  D. 比例變動成本

  參考答案: B

  30 設(shè)備的壽命中,( )是有形磨損和無形磨損共同決定的。

  A. 自然壽命

  B. 維護壽命

  C. 經(jīng)濟壽命

  D. 技術(shù)壽命

  參考答案: C

  31 不符合物業(yè)管理工作自身特點決定的要點是( )。

  A. “宜粗不宜細”的原則

  B. 明確界定違約責任與處理方式

  C. 實事求是留有余地

  D. 不應(yīng)有無償無限期的承諾

  參考答案: A

  32 財務(wù)報告分析采用( )時,應(yīng)注意進行對比的指標必須是同質(zhì)的,在經(jīng)濟內(nèi)容、計算方法、計算期以及企業(yè)類型、經(jīng)營規(guī)模、財務(wù)規(guī)模和目標等方面具有可比性。

  A. 效率比率分析法

  B. 相關(guān)指標比率分析法

  C. 構(gòu)成比率分析法

  D. 比較分析法

  參考答案: D

  33 某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元,第10年末凈轉(zhuǎn)售收人為600萬元,如果折現(xiàn)率為10%,則該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為( )萬元。

  A. 538.55

  B. 542.56

  C. 523.75

  D. 562.34

  參考答案: A

  34 梁某將23 560元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,以一年4次按季利率計息,則一年后的本利和為( )元。

  A. 26 198.85

  B. 26 516.99

  C. 24 156.95

  D. 25 685.59

  參考答案: B

  35 不符合成本法估價步驟的是( )。

  A. 求取成交價格

  B. 測算折舊

  C. 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料

  D. 測算重新購建價格

  參考答案: A

  36 一宗寫字樓物業(yè)的價值在某種程度上取決于寫字樓的使用者即租戶的( )。

  A. 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

  B. 商業(yè)信譽

  C. 所需面積大小

  D. 位置需求

  參考答案: B

  37 物業(yè)經(jīng)營管理的層次不包括( )。

  A. 設(shè)施管理

  B. 物業(yè)管理

  C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理

  D. 現(xiàn)場管理

  參考答案: D

  38 評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素不包括( )。

  A. 周圍人口密度

  B. 居民人口與收入

  C. 公共交通便捷程度

  D. 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

  參考答案: A

  39 物業(yè)價格與一般物品的價格共同之處不包括( )。

  A. 都是按質(zhì)論價

  B. 都是價格,用貨幣來表示

  C. 都有表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征

  D. 都有波動,受供求因素的影響

  參考答案: C

  40 不屬于物業(yè)管理主要職責的是( )。

  A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃

  B. 收租

  C. 保持與租戶的聯(lián)系

  D. 控制運營成本

  參考答案: A

  41 會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平,進而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響的因素不包括( )。

  A. 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

  B. 土地供應(yīng)計劃

  C. 信貸規(guī)模

  D. 發(fā)放條件的調(diào)整

  參考答案: B

  42 設(shè)施管理的本質(zhì)是強調(diào)權(quán)利和順從,同時也應(yīng)該具有( )。

  A. 經(jīng)營性、特殊性

  B. 收益性、策略性

  C. 專業(yè)性、獨有性

  D. 靈活性、服務(wù)性

  參考答案: D

  43 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種不包括( )。

  A. 印花稅

  B. 企業(yè)所得稅

  C. 經(jīng)營稅金及附加

  D. 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

  參考答案: A

  44 汪某將734 560元存入銀行,期限為一年,年利率為12%,以一年4次按季利率計息,則一年后的本利和為( )元。

  A. 812 634.64

  B. 823 578.34

  C. 826 753.75

  D. 819 656.61

  參考答案: C

  45 屬于指令性成本的是( )。

  A. 計劃成本

  B. 目標成本

  C. 定額成本

  D. 實際成本

  參考答案: A

  46 某宗物業(yè)的正常成交價格為11 680元/m2,賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%,則賣方實際得到的價格為( )元/m2。

  A. 11 163.23

  B. 10 979.20

  C. 11 132.13

  D. 10 491.63

  參考答案: B

  47 運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的( )。

  A. 物業(yè)價值

  B. 時間價值

  C. 賬面價值

  D. 使用價值

  參考答案: B

  48 地域所包括的范圍可大可小,由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū),所以最常見的是( )。

  A. 按民族劃分

  B. 按省劃分

  C. 按城市劃分

  D. 按自治區(qū)所轄的地域劃分

  參考答案: C

  49 企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負債在內(nèi)的全部資產(chǎn)的總體獲利能力稱為( )。

  A. 凈資產(chǎn)收益率

  B. 財務(wù)內(nèi)部收益率

  C. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

  D. 總資產(chǎn)報酬率

  參考答案: D

  50 從( )看,國內(nèi)生產(chǎn)總值是所有常住單位在一定時期內(nèi)最終使用的貨物和服務(wù)價值減去貨物和服務(wù)進口價值。

  A. 物理形態(tài)

  B. 實物形態(tài)

  C. 產(chǎn)品形態(tài)

  D. 收入形態(tài)

  參考答案: C

  51 將1 000元存入銀行,一年后得到的本利和為1 060元,經(jīng)過1年而增加的60元,就是在1年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬,這60元是1 000元在1年中的( )。

  A. 市場價值

  B. 原始價值

  C. 時間價值

  D. 權(quán)益價值

  參考答案: C

  52 房地產(chǎn)市場需求預(yù)測的具體內(nèi)容不包括( )。

  A. 當前城市規(guī)劃的分析

  B. 就業(yè)分析

  C. 收入分析

  D. 人口和家庭分析

  參考答案: A

  53 風險的特征不包括( )

  A. 不確定性

  B. 可測性

  C. 負面性

  D. 階段性

  參考答案: D

  54 屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標前期階段工作的是( )。

  A. 現(xiàn)場考察

  B. 討論確定投標項目管理總體思路

  C. 討論確定預(yù)算

  D. 分組起草、準備

  參考答案: A

  55 開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目需分析的內(nèi)容不包括( )。

  A. 項目名稱

  B. 售價

  C. 用途

  D. 規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容

  參考答案: D

  56 某宗物業(yè)的正常成交價格為3 650元/m2,賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的6%,買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%,則賣方實際得到的價格為( )元/m2。

  A. 3 456

  B. 3 493

  C. 3 431

  D. 3 169

  參考答案: C

  57 反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定期問的經(jīng)營管理費用、成本的水平及構(gòu)成情況的報表稱為( )。

  A. 利潤表

  B. 現(xiàn)金流量表

  C. 成本表

  D. 價目表

  參考答案: C

  58 某宗物業(yè)交易總價為70萬元,其中首期付款30%,余款于半年后支付,假設(shè)月利率為0.5%,則該宗物業(yè)在其成交日期一次應(yīng)付清( )萬元。

  A. 67.15

  B. 68.56

  C. 66.46

  D. 67.62

  參考答案: B

  59 物業(yè)經(jīng)營管理活動中所費與所得的比率,反映物業(yè)管理投入與產(chǎn)出關(guān)系的方法屬于財務(wù)報告分析法中的( )。

  A. 通貨膨脹率分析法

  B. 構(gòu)成比率分析法

  C. 效率比率分析法

  D. 股本收益率分析法

  參考答案: C

  60 以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方法稱為( )。

  A. 成本法

  B. 收益法

  C. 市場法

  D. 估價法

  參考答案: A

  二、多項選擇題(共20題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)

  61 寫字樓項目需要重點分析的內(nèi)容包括( )。

  A. 研究項目所處地段的交通通達程度

  B. 價格水平

  C. 目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系

  D. 供求狀況

  E. 內(nèi)外設(shè)計的平面布局

  參考答案: A,C,E

  62 報酬率即折現(xiàn)率,是與( )同類性質(zhì)的比率。

  A. 預(yù)期收益率

  B. 內(nèi)部收益率

  C. 股本收益率

  D. 利率

  E. 期望收益率

  參考答案: B,D

  63 在實際核算中,國內(nèi)生產(chǎn)總值的計算方法包括( )。

  A. 市場法

  B. 生產(chǎn)法

  C. 成本法

  D. 收入法

  E. 支出法

  參考答案: B,D,E

  64酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在( )。

  A. 建筑設(shè)計和裝潢風格不同

  B. 服務(wù)內(nèi)容不同

  C. 能容納的人員數(shù)量不同

  D. 地理位置不同

  E. 服務(wù)對象不同

  參考答案: A,B,D,E

  65 將成本劃分為( )等,對于分析評價各種不同經(jīng)營方案,從中選擇最優(yōu)方案,以提高企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的經(jīng)濟效益具有十分重要的意義。

  A. 機會成本

  B. 目標成本

  C. 邊際成本

  D. 實際成本

  E. 差異成本

  參考答案: A,C,E

  66 收益性物業(yè)價值的高低主要取決于( )等因素。

  A. 需繳納稅費的多少

  B. 獲得凈收益的可靠性

  C. 過去凈收益的積累

  D. 獲得凈收益期限的長短

  E. 未來凈收益的大小

  參考答案: B,D,E

  67 物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標的前期準備階段工作包括( )。

  A. 制定投標工作計劃和進度安排

  B. 做好招標方考察準備

  C. 討論確定投標項目管理總體思路

  D. 現(xiàn)場考察

  E. 索取、分析招標文件、資料

  參考答案: A,B,D,E

  68 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同包括( )等。

  A. 治安保衛(wèi)管理合同

  B. 業(yè)主簽訂的管理規(guī)約

  C. 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的裝修合同管理

  D. 收益性物業(yè)的租賃合同

  E. 業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同

  參考答案: B,C,D,E

  69 設(shè)備的壽命包括( )。

  A. 維護壽命

  B. 自然壽命

  C. 使用壽命

  D. 技術(shù)壽命

  E. 經(jīng)濟壽命

  參考答案: B,D,E

  70 原始價值是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本,包括( )等。

  A. 貸款利息和稅金

  B. 買價

  C. 繳納的有關(guān)稅費

  D. 運輸費

  E. 安裝費

  參考答案: B,C,D

  71 財務(wù)報告可分為( )財務(wù)報告。

  A. 年度

  B. 月度

  C. 半年度

  D. 每周

  E. 季度

  參考答案: A,B,C,E

  72 按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分,可將成本分為( )。

  A. 半固定或半變動成本

  B. 固定成本

  C. 企業(yè)生產(chǎn)成本

  D. 變動成本

  E. 房地產(chǎn)使用成本

  參考答案: A,B,D

  73 在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般包括( )。

  A. 交易地點

  B. 成交價格

  C. 交易實例物業(yè)的狀況

  D. 賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系

  E. 成交日期

  參考答案: B,C,D,E

  74 與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格包括( )。

  A. 市場評估價

  B. 成交價

  C. 政府指導(dǎo)價

  D. 政府定價

  E. 市場調(diào)節(jié)價

  參考答案: C,D,E

  75 風險應(yīng)對策略一般應(yīng)包括( )。

  A. 風險回避

  B. 風險轉(zhuǎn)移

  C. 風險識別

  D. 風險應(yīng)急措施

  E. 風險減輕

  參考答案: A,B,D,E

  76 物業(yè)管理計劃包括( )。

  A. 季度計劃

  B. 中短期計劃

  C. 年度計劃

  D. 長期計劃

  E. 短期計劃

  參考答案: B,C,D

  77 組合投資管理的主要職責包括( )。

  A. 物業(yè)維護

  B. 客戶報告與現(xiàn)金管理

  C. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

  D. 設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

  E. 資本性支出計劃

  參考答案: B,C,D

  78 預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心,預(yù)算中包括詳細的( ),且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營管理的量化目標。

  A. 經(jīng)營費用

  B. 預(yù)期收益估算

  C. 投資回報率

  D. 允許的空置率水平

  E. 物業(yè)增值率

  參考答案: A,B,D

  79物業(yè)管理的主要職責包括( )。

  A. 制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略

  B. 設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

  C. 公共關(guān)系

  D. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

  E. 安全管理

  參考答案: C,E

  80 租賃期間管理主要指( )等工作。

  A. 吸引和發(fā)現(xiàn)可能的租戶

  B. 租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督

  C. 租期結(jié)束時的管理

  D. 制定有效的租金收取政策

  E. 對租戶進行評估篩選并與其進行租約談判

  參考答案: B,C,D

 

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