2016年個人住房交易稅收優(yōu)惠政策解析

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　　從2016年2月22日起開始執(zhí)行的，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)，近日備受關(guān)注，為此，小編特將與個人住房交易環(huán)節(jié)相關(guān)的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等5個稅種的優(yōu)惠政策進(jìn)行了梳理。

　　一、購買家庭唯一住房契稅優(yōu)惠政策變化

　　>>文件依據(jù)

　　國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)〔2005〕26號)

　　財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知(財稅〔2016〕23號)

　　財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知(財稅〔2010〕94號)

　　>>策規(guī)定

　　對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　>>原政策規(guī)定

　　對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　>>相關(guān)提示

　　家庭成員范圍包括：購房人、配偶以及未成年子女。

　　中小套型、中低價位“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)：原則上應(yīng)同時滿足“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”的條件。各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　本次契稅減免新規(guī)中，一項(xiàng)大的突破就是，對于個人購買家庭唯一住房享受契稅優(yōu)惠的，不再限制必須是普通住房，而是以單套建筑面積90平方米為界線來適用不同的優(yōu)惠稅率。而且對于單套建筑面積90平方米以上的，沒有規(guī)定面積上限，也沒有設(shè)置戶型限制，即各類住房皆可。體現(xiàn)了對居民自住需求的支持，對于有條件的家庭來說，購買大戶型的第一套房，可以大幅度享受契稅優(yōu)惠。

　　二、購買家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策

　　>>文件依據(jù)

　　財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知(財稅〔2016〕23號)

　　>>策規(guī)定

　　對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　>>原政策規(guī)定

　　此前，對購買第二套住房的，不分建筑面積大小及戶型，均無契稅優(yōu)惠規(guī)定。

　　>>相關(guān)提示

　　家庭第二套改善性住房，是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

　　將減征契稅范圍擴(kuò)大至第二套住房，是本次契稅優(yōu)惠的又一個亮點(diǎn)。

　　自財政部1992年7月8日開始出臺個人購房減免契稅優(yōu)惠政策以來，這次是首次出臺對個人購買第二套住房減免契稅的優(yōu)惠政策。在此25年間，財政部、國家稅務(wù)總局雖先后出臺過11次涉及個人住房契稅優(yōu)惠政策的文件，但均是限于第一套住房，本次擴(kuò)大至“家庭第二套改善性住房”，而且力度相當(dāng)之大，也不要求必須是普通住房，只以建筑面積90平方米為界線來適用不同的優(yōu)惠稅率。此項(xiàng)優(yōu)惠政策，體現(xiàn)了對居民改善性住房需求的支持。對于有條件的家庭來說，在購買第二套房時選擇真正意義上的改善性住房，都可以大幅度享受契稅優(yōu)惠。

　　北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述對第二套房的契稅優(yōu)惠政策。

　　此外，對于購買第三套及以上住房的，全國仍執(zhí)行原契稅政策。

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　　三、出售住房營業(yè)稅優(yōu)惠政策變化

　　>>文件依據(jù)

　　財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知(財稅〔2016〕23號)

　　財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知(財稅〔2015〕39號)

　　國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知(國稅發(fā)〔2005〕89號)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知(國稅發(fā)〔2005〕172號)

　　>>策規(guī)定

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　>>原政策規(guī)定

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　>>相關(guān)提示

　　按照相關(guān)稅收政策的規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或者契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購買房屋的時間。

　　納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時間為購買房屋的時間;契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

　　個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房出售的，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。

　　本次個人住房交易環(huán)節(jié)稅收政策調(diào)整中一項(xiàng)很重要的內(nèi)容，就是個人出售住房營業(yè)稅征免政策的重大變化。

　　2016年2月22日以前，個人出售住房相關(guān)的營業(yè)稅征免，既按從購買到出售期間的持有時間是否滿2年來確定征免，又按是否屬于普通住房劃分征稅方式。

　　本次不再以戶型劃分征免并取消差額征稅方式，個人出售購買2年以上(含)的住房均免征營業(yè)稅，即所有戶型的住房均享受同一優(yōu)惠政策，不再按普通住房與非普通住房分別予以免稅和差額征稅。

　　同時，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施該項(xiàng)營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

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　　四、出售住房個人所得稅優(yōu)惠政策

　　>>文件依據(jù)

　　財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知(財稅字〔1999〕278號)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《減免稅政策代碼目錄》的公告(國家稅務(wù)總局公告2015年第73號)

　　全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范2.3版

　　>>政策規(guī)定

　　對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

　　>>相關(guān)提示

　　按照現(xiàn)行稅收管理規(guī)定，辦理本項(xiàng)個人轉(zhuǎn)讓自用住房個人所得稅優(yōu)惠(減免性質(zhì)代碼：05011709)時，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交下列資料，履行備案義務(wù)：

　　——《納稅人減免稅備案登記表》2份。

　　——雙方當(dāng)事人身份證明原件及復(fù)印件。

　　——房產(chǎn)證、契稅完稅憑證原件及復(fù)印件。

　　——原購房發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件。

　　——售房合同或協(xié)議。

　　——家庭唯一生活用房證明材料。

　　五、出售或者購買住房的印花稅優(yōu)惠政策

　　>>文件依據(jù)

　　財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知(財稅〔2008〕137號)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《減免稅政策代碼目錄》的公告(國家稅務(wù)總局公告2015年第73號)

　　全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范2.3版

　　>>政策規(guī)定

　　對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。

　　>>相關(guān)提示

　　按照現(xiàn)行稅收管理規(guī)定，辦理本項(xiàng)個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅優(yōu)惠(減免稅性質(zhì)代碼：09011701)時，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交下列資料，履行備案義務(wù)：

　　——《納稅人減免稅備案登記表》2份。

　　——房屋購銷合同(協(xié)議)原件及復(fù)印件。

　　——個人身份證明原件及復(fù)印件。

　　六、出售住房的土地增值稅優(yōu)惠政策

　　>>文件依據(jù)

　　財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知(財稅〔2008〕137號)

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《減免稅政策代碼目錄》的公告(國家稅務(wù)總局公告2015年第73號)

　　全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范2.3版

　　>>政策規(guī)定

　　對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　>>相關(guān)提示

　　按照現(xiàn)行稅收管理規(guī)定，辦理本項(xiàng)個人銷售住房土地增值稅優(yōu)惠(減免稅性質(zhì)代碼：11011701)時，應(yīng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交下列資料，履行備案義務(wù)：

　　——《納稅人減免稅備案登記表》2份。

　　——房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明原件及復(fù)印件。

　　——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同(協(xié)議)原件及復(fù)印件。

　　——個人身份證件。

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