“以房養(yǎng)老”三種新途徑
【摘要】環(huán)球網(wǎng)校編輯為考生發(fā)布“‘以房養(yǎng)老’三種新途徑”的新聞,為大家總結(jié)了理財規(guī)劃師考試的備考經(jīng)驗,希望大家認真學(xué)習(xí),預(yù)祝大家都能順利通過考試。“以房養(yǎng)老”三種新途徑的具體內(nèi)容如下:
以房養(yǎng)老,應(yīng)該不算是個新話題了。雖然中國目前的國情并不支持傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老,但在實際生活中,我們還可以通過其他渠道來實現(xiàn)以房養(yǎng)老的美好愿望,使自己的晚年生活得到保障。
住在美國德州的61歲老太戴茜,前不久申請了一項“住房反向抵押貸款”(俗稱倒按揭),通過把自己的住房抵押給銀行,從而每月多了幾千美元收入。這樣她就可以瀟灑地到各地去旅游。而銀行則要一直等到她去世后,才會收回這套住房……這就是風(fēng)靡美國的“以房養(yǎng)老”模式。
“60歲前人養(yǎng)房,60歲后房養(yǎng)人”——以房養(yǎng)老,應(yīng)該不算是個新話題了,經(jīng)常在各種媒體上看到“以房養(yǎng)老離我們還遠嗎”之類的消息。不過目前看來,在西方國家非常流行的“倒按揭式”住房養(yǎng)老法在中國暫時還難成氣候。
“倒按揭”想說愛你不容易
中國有一句老話叫“養(yǎng)兒防老”。雖然這句老話早已過時,但有一個沿襲了幾千年的傳宗接代的傳統(tǒng)卻沒有過時,今天的中國人還是和我們幾千年前的祖先一樣,重視家庭的和睦以及家族血脈的延續(xù)。父母都希望自己的財富能夠傳遞給子女,尤其是作為家庭象征的房產(chǎn),更是習(xí)慣性地將之留給子女。同時子女一般也會遵守傳統(tǒng)孝道,盡自己所能贍養(yǎng)年邁的父母。
可以說,不到萬不得已的情況下,沒有誰愿意放棄親情和關(guān)愛來換取現(xiàn)金。因此將來在中國能接受“倒按揭”的只是極少部分家庭,只有當(dāng)一些老人認為子女不孝,即使自己死后將這筆財產(chǎn)交給子女也得不到子女的照顧,或者是丁克家庭,膝下并無子女的情況下,才會考慮走這步棋。
除了情感上難以為中國人接受外,以房養(yǎng)老在中國還存在制度上的硬傷。在西方國家,以房養(yǎng)老之所以流行,一個很重要的原因是他們的遺產(chǎn)稅比較高,如果老年人想死后把房產(chǎn)留給子女,國家將征收一筆相當(dāng)可觀的遺產(chǎn)稅,最高甚至可達70%。在中國目前并沒有開征遺產(chǎn)稅,在短時間內(nèi),也不太可能開征遺產(chǎn)稅。因此從理財?shù)慕嵌瓤矗?ldquo;倒按揭”養(yǎng)老達不到避稅的目的。
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【摘要】環(huán)球網(wǎng)校編輯為考生發(fā)布“‘以房養(yǎng)老’三種新途徑”的新聞,為大家總結(jié)了理財規(guī)劃師考試的備考經(jīng)驗,希望大家認真學(xué)習(xí),預(yù)祝大家都能順利通過考試。“以房養(yǎng)老”三種新途徑的具體內(nèi)容如下:
從銀行的角度看,雖然住房反向抵押貸款有比較豐厚的收益,但風(fēng)險也非常大。比如貸款期限比較長,房產(chǎn)的長期估值難以確定,老人預(yù)期壽命,利率不穩(wěn)定,房屋損耗和維修成本等等,加上國家也沒有明確的扶植政策和相關(guān)的法律法規(guī)保障,因此實施起來難度較大。
然而房產(chǎn)畢竟是具備保值功能的大額資產(chǎn)。如果我們換一種思路就會發(fā)現(xiàn),以房養(yǎng)老,并不一定非得扯上銀行不可。在實際生活中,還有三種辦法不但能夠保留房產(chǎn),避免家庭矛盾,還能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流,從而幫助自己安度晚年。
方案一:子女埋單法
正如上文所說,阻礙老年人選擇“倒按揭”養(yǎng)老的關(guān)鍵原因在于社會傳統(tǒng)觀念的束縛,即無法向子女交待。因此,一個變通的辦法是,按照“住房反向抵押貸款”的思路,在子女經(jīng)濟條件許可的情況下,老人與子女簽訂協(xié)議,將自己的房子“反向抵押”給子女,即老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補助,而老人過世后,子女繼承房產(chǎn)。
我們不妨設(shè)想一下,如今退休族一般都有退休工資,能滿足自身最基本的生存型養(yǎng)老要求,如果子女每個月再根據(jù)自身經(jīng)濟實力和父母每月的實際支出補貼一定的養(yǎng)老金(這需要雙方互相體諒,協(xié)商確定),讓父母達到或接近品質(zhì)養(yǎng)老要求的話,不但能夠大大緩解父母的養(yǎng)老壓力,盡上自己的一片孝心,以后還能獲得一份房產(chǎn),為自己今后的養(yǎng)老增添了一份保障。某種程度上,這也是一種“定投”,每個月投資一定的資金,到自己年紀大了再以房產(chǎn)的形式一次性返還,只不過投資的標的變成了父母的房子。
這種父母與子女間的“反向抵押”省去了很多與金融機構(gòu)“住房反向抵押貸款”中的麻煩和費用,特別是評估費、保險費等一系列昂貴的中介費一概免單,這對平時比較節(jié)省的老年人很重要。
當(dāng)然,并不是所有子女都有這樣的經(jīng)濟實力。如果子女無力為父母養(yǎng)老埋單的話,可以再進一步變通,退休父母可以和某個對其房產(chǎn)有意向的親朋好友達成“反向抵押”協(xié)議。但是這種私下方法的風(fēng)險明顯要高了許多,雙方一定要請律師出面處理并簽訂“住房反向抵押貸款”合同,就房子的估值、貸款支付的金額和方式、違約的懲罰、以后房產(chǎn)增值或跌價后的處置、老人超過或短于預(yù)估的存活年數(shù)等作一個詳細的約定,以避免今后不必要的麻煩。
方案二:租金換養(yǎng)法
當(dāng)然,讓子女出錢買下自己唯一的住房,對于中國的父母,也并非出自肺腑,而且父母和子女之間把錢算得這么清也有傷感情。事實上,在社會競爭日益激烈環(huán)境下,做子女的往往還要面對住房、教育等諸多負擔(dān),自身經(jīng)濟條件也不一定寬裕。而中國父母一般都非常體諒孩子,并不希望增添子女的負擔(dān)。因此還有一種切實可行的辦法就是采取“以房換養(yǎng)”方式籌措補充養(yǎng)老金。即老人將自己的房子租出去,以租金外加自己退休金來支付住進養(yǎng)老院的費用。作為老人來說,這樣做的好處是既保留了房產(chǎn),將來可以留給子女,也不會增加子女的負擔(dān),同時還能在物質(zhì)生活和精神生活上獲得較大的提高。
由于目前國內(nèi)的機構(gòu)養(yǎng)老床位緊張,費用不低,單靠老年人的退休工資往往并不足以支付養(yǎng)老院的費用,但如果加上房屋出租所獲得的租金收益,則基本能夠支撐這筆費用,如果還不夠,子女還可以再稍作補貼,以盡孝心。
此外,在物質(zhì)生活大為改善的同時,老人的精神生活也將豐富得多。在養(yǎng)老院里聊天、打牌、搓麻將、看電影,老年生活安排井井有條,并充滿生氣。而對于子女來說,父母的安頓讓他們“包袱”減輕不小,除了經(jīng)濟上的,更重要的是精力上的,子女不需要守在父母身邊陪他們走完人生的最后一段旅程,而可以抽出寶貴的時間去干自己的事業(yè)。在節(jié)假日,子女如果還能常去看望他們的話,對老年人來說,就別無所求了。
方案三:換房差價法
如果有些老年人不喜歡住養(yǎng)老院的話,又該怎么辦呢?
最后還有一個實用的辦法就是換房差價法。即將原來較大的房子或者地段較好的房子賣掉,換成兩套較小的或者相對偏遠的房子。一套自住,將來可以留給子女;一套出租,用于補充養(yǎng)老金。
一般來說,父母退休時,子女往往都已經(jīng)成家立業(yè),擁有了自己的小家庭。這時,家中的人口變少了,原來要供三人甚至四五人居住的房子,現(xiàn)在只剩下老夫妻兩個人居住,加上老年人活動半徑變小,原來的房子可能就稍嫌空曠了。而且老人住在過大的房子里,從心理學(xué)上來說容易滋生寂寞感,對身心不利。“以大換小”用差價補貼養(yǎng)老就非常有現(xiàn)實意義。
又如現(xiàn)在很多老年人在市中心都有不大的老式住房,這些房子雖然面積較小,但經(jīng)過了多年的房價上漲,如今都已價格不菲。將這套老房子賣掉,在市郊或者和子女房子相近的地段買一套同樣的小戶型房子,能夠獲得一筆不小的差價。以上海為例,靜安區(qū)和盧灣區(qū)目前次新房的房價約在3萬元/平方米,而楊浦區(qū)同類型的房產(chǎn)可能只有1.5萬~2萬元/平方米,寶山閔行等地則只需要1萬~1.2萬元/平方米,差價十分巨大。雖然這樣做會讓老人離開自己原來熟悉的生活圈子,感覺到有些孤寂,但換個角度想想,退休后不需要每天上班,自然也就沒必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對老年人來說,市中心空氣污濁,噪音不斷,對身體健康也是一大隱患。
而購買用于出租的房屋,一般有兩個原則,一是要離自己居住的新房近些,這樣管理起來也比較容易。二是從近年來的二手房租賃市場的走勢可以看出,小戶型的出租市場仍然是供不應(yīng)求,增長速度不減,因此老年人應(yīng)該盡可能購買一些小戶型(30~60平方米)、交通便利、配套齊全的住宅,這種房子往往容易出租,租金也相對較高。
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