“營改增”對二手房交易中購房者與售房者的影響
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【摘要】環(huán)球網(wǎng)校為方便大家了解會計相關的社會熱點特對相關資料進行了整理，以下是網(wǎng)校分享的““營改增”對二手房交易中購房者與售房者的影響”介紹了營改增對二手房交易雙方的影響，希望對大家有幫助，更多資料敬請關注環(huán)球會計從業(yè)資格考試頻道!
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“營業(yè)稅”是對營業(yè)額直接征稅，根據(jù)最2015年3.30規(guī)定，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業(yè)稅。此項營業(yè)稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個人二手房營改增了，只對房子增值部分征稅，沒增值就不征稅。以前營業(yè)稅稅率是5.6%，據(jù)業(yè)內人士透露，房地產業(yè)、建筑業(yè)增值稅稅率或為11%，具體是多少只有等到政策出臺后才能確定，下面我給大家具體分析一下5月1日起個人二手房交易開征增值稅后對于購房者和售房者的具體影響：
一、個人二手房營改增對購房者的影響
如果稅率由5.6%的營業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅，一套成交價為200萬元的普通住宅在5年內出售，需要交納11.2萬元營業(yè)稅。改為稅率為11%的增值稅 之后，若按原價出售則需要繳納近20萬元[200萬÷(1+11%)×11%]的稅費。個人購房不存在抵扣，購房者就要實實在在地多花8.8 萬元。
二、個人二手房營改增對售房者的影響
個人二手房交易需要繳納的增值稅為銷項稅額減去進項稅額，由于政策還沒有最終出來，到底哪些項目可以抵扣并不明確，是以前繳納的營業(yè)稅嗎?況且以前的房子要是屬于福利分房又如何抵扣，再就是那些大約在2003年房子漲價前就已購進的成本很低的房子到底應如何抵扣也是一個大問題，如果“進項稅額”不到位，那么“營改增”之后的稅負就會增加，這樣為了避免加重稅負，引發(fā)房價轉嫁性上漲，我估計可能會有一個統(tǒng)一的、類似于營業(yè)稅率的、比較低的增值稅率作為過渡政策。
總之，該政策的出臺是一件標志性的大事，首次涉及自然人繳納增值稅征管，我相信稅務部門將打通政策落地的“最后一公里”，特別是對接納稅人的“最后一公尺”。
環(huán)球網(wǎng)校友情提示：環(huán)球網(wǎng)校會計從業(yè)資格考試頻道為考生提供會計行業(yè)相關資訊供大家參考，考生亦可登錄會計證論壇，與其他學員交流經驗，以上是網(wǎng)校整理的““營改增”對二手房交易中購房者與售房者的影響”供大家參考!
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最后，再給大家一個截至目前為止的二手房交易稅費費清單，以供參考：
1.契稅：(1)首套房且面積90平米以下，成交價*1%;(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價*1.5%;(3)其他：成交價*3%。
2.營業(yè)稅：2015年3.30規(guī)定，個人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業(yè)稅。此項營業(yè)稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
3.個稅：個稅的征收方式為：應納個人所得稅=計稅價格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對于個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。
4.印花稅：買賣雙方各0.05%：
5.土地增值稅：目前對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應納土地增值稅額=計稅價格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。
6.登記費：個人住房登記收費標準為每件80元;非住房房屋登記收費標準為每件550元。
7.房地產交易手續(xù)費：新建商品房按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房減半收取，由買方承擔。其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。
8.傭金：成交價*3%，交易雙方各付一半。
9.貼花：5元/套。
10.評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。
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