營改增后個人轉(zhuǎn)讓二手房涉稅政策說明

更新時間：2016-04-28 13:20:33 來源：環(huán)球網(wǎng)校

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　　一、納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手房的個人。

　　相關(guān)政策——《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)

　　財稅[2016]23號財政部國家稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知

　　二、征稅范圍

　　二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

　　三、稅率和征收率

　　個人轉(zhuǎn)讓二手房屋的，按照5%的征收率繳納增值稅。

　　四、銷售額的確定

　　一般規(guī)定：銷售額，是指納稅人取得的全部價款和價外費用。

　　特殊規(guī)定：個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　五、納稅義務(wù)發(fā)生時間

　　納稅人轉(zhuǎn)讓二手房，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

　　收訖銷售款項，是指納稅人轉(zhuǎn)讓二手房過程中或者完成后收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為二手房權(quán)屬變更的當(dāng)天。

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　　六、納稅地點

　　個人轉(zhuǎn)讓二手房的，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收，納稅人暫向房屋所在地主管地方稅務(wù)局辦理申報手續(xù)。

　　七、稅收優(yōu)惠及過渡政策

　　(一)北京市、上海市、廣州市和深圳市

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(二)北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)

　　個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　(三)涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓二手房免征增值稅。

　　家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　八、其他規(guī)定

　　辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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