營(yíng)改增前后土地增值稅相關(guān)案例

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　　根據(jù)土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土增稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)按規(guī)定繳納土增稅;以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括取得的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益為收入;以取得房屋的成本和在銷售過程中繳納的稅金為扣除額;以收入減去扣除額后，采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額乘以對(duì)應(yīng)稅率減除扣除項(xiàng)目乘以速算扣除率的差額為應(yīng)納稅額。

　　結(jié)合實(shí)務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購(gòu)買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價(jià)，增值稅計(jì)稅方式為簡(jiǎn)易征收。

　　例： A公司是原營(yíng)業(yè)稅納稅人，營(yíng)改增后為一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購(gòu)買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票;成交價(jià)1000萬(wàn)元、繳納契稅1000*5%=30萬(wàn)元，并辦理了過戶手續(xù)。

　　營(yíng)改增前A公司銷售此房屋土增稅處理：

　　假設(shè)A公司于2016年3月1日以1500萬(wàn)元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：

　　應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=(1500-1000)*5%=25萬(wàn)元;

　　城市維護(hù)建設(shè)稅=25*7%=1.75萬(wàn)元;

　　教育費(fèi)附加=25*3%=0.75萬(wàn)元;

　　印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;

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　　土增稅處理：

　　收入額=1500萬(wàn)元;

　　扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬(wàn)元;

　　注意上式第一項(xiàng)：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，購(gòu)房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。每年指以12個(gè)月為1年，超1年不滿12個(gè)月但超6個(gè)月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也可扣除(但不得作為加計(jì)扣除基數(shù))。

　　增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

　　應(yīng)納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬(wàn)元

　　營(yíng)改增后A公司銷售此房屋土增稅處理：

　　財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第一條第八款、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào) “國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　假設(shè)A公司于2016年5月10日以1500萬(wàn)元含稅價(jià)將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡(jiǎn)易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。

　　取得房屋時(shí)的契稅如前文所述

　　銷售房屋時(shí)：

　　應(yīng)納增值稅=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81萬(wàn)元。

　　城市維護(hù)建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬(wàn)元;

　　教育費(fèi)附加=23.81*3%=0.71萬(wàn)元;

　　印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;

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　　土增稅處理：

　　收入新規(guī)定：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局稅[2016]43號(hào)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》第三條、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。因此，在上述計(jì)算中，A公司按簡(jiǎn)易征收計(jì)算的增值稅是A公司的應(yīng)納增值稅稅額，應(yīng)將其從收入中減除后作為土增收入額。實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項(xiàng)目中。

　　收入額=1500-23.81=1476.19萬(wàn)元;

　　扣除額=1000(1+3*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1183.13萬(wàn)元;

　　增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13=24.77%;

　　應(yīng)納土增稅=293.06*30%-1183.13*0=87.92萬(wàn)元

　　假設(shè)A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知

　　扣除額=1000(1+4*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬(wàn)元;

　　增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13=19.71%;

　　應(yīng)納土增稅=243.06*30%-1233.13*0=72.92萬(wàn)元

　　綜上可知，對(duì)于“改前房”在營(yíng)改增過渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡(jiǎn)易征收，在同樣的交易條件下增值稅的稅負(fù)相比原營(yíng)業(yè)稅輕了許多，如果了解土增稅加計(jì)扣除規(guī)定，單純從土增稅務(wù)處理考慮相應(yīng)的推遲交易時(shí)間，也會(huì)在土增稅上合理省下一筆稅款;另外土地增值稅作為A公司的一項(xiàng)合理支出在企業(yè)所得稅中也可以扣除，A公司可結(jié)合自身總體情況從整體上也可以進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。

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